六、估價結果確定　　經以上計算，估價對象房地產的比準價格為181.86萬元，收益價格為l53.23萬元。以上兩種估價方法的估價結果有一定差異，估價人員在對此類型房地產市場進行充分分析后，認為市場法的結果更接近估價對象的客觀市場價值，故采用加權算術平均數確定估價對象的市場價值。本次評估取比準價格的權重為60%，收益價格的權重為40%，則：估價對象最終估價結果：

    房地產總價=181.86萬元×60%+153.23萬元×40%=170.41萬元

    房地產單價=170.41元/㎡×10000÷243.70=6993元/㎡

    估價結論：估價對象在估價時點2006年10月10日、完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的房地產市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整，按建筑面積計，平均單價為6993元/㎡，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

    附件（略）

    （1）致委托方函缺少估價時點。

    （2）致委托方函缺少估價報告應用的有效期。

    （3）結果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積（或分攤土地面積）。

    （4）結果報告估價方法中缺少估價方法定義（或各種方法未做說明）。

    （5）結果報告中估價報告應用有效期關于不負任何責任的表達錯誤，因為如果本報告超過應用有效期還未使用，則估價責任期就是估價報告應用的有效期。

    （6）技術報告中可比實例B、C商業土地等級與估價對象不一致，不具可比性。

    （7）比較因素欠缺，如可比實例建成年代、土地尚可使用年期、容積率、可收益年限等到是否相近。

    （8）缺少可比實例因素的分析說明。

    （9）可比實例C的繁華程度修正系數取值與實際描述不符。

    （10）市場法中可比實例B、C設施設備因素修正與實際描述不符。

    （11）估價對象一層層高4.5m，未進行相應修正處理。

    （12）技術報告中市場法缺少計算公式（或市場法求取比準價格缺少計算過程）。

    （13）1、2層平均租金確定65元/（月/㎡）過于簡單（應用調查實例確定租金；應說明1、2層是否是組合商鋪）。

    （14）租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。

    （15）10%空置率和租金損失率5%應說明確定理由。

    （16）有效毛收入計算應為190086萬元×（1-10%-5%）=161573元（兩率不是連乘是連加）。

    （17）營業稅及附加為租金收入的5.85%不準確。

    （18）運營費用中缺少土地使用稅。

    （19）出租房屋管理費和租賃費用，按經驗數據取值不妥。

    （20）保險費的計算基礎錯誤，應為建筑物現值（計算保險費時，取建筑物重置價為2000元/㎡錯，應減去折舊）。

    （21）收益法公式的選用沒有理由。

    （22）土地剩余使用年限為37.5年。

    （23）收益法中采用建筑物耐用年限是錯誤的，應按土地使用權剩余年限計算。

    （24）可比實例缺少幣種