⑶ 該商品房預計1998年5月建成，要估測建成時的售價，估

    價對象的狀況和房地產市場情況應該如何選擇：

    A. 估價對象狀況及房地產市場情況均為1995年7月的狀態

    B. 估價對象狀況及房地產市場情況均為1998年5月的狀態

    C. 估價對象狀況為1998年5月、房地產市場情況為1995年

    7月的狀態

    D. 估價對象狀況為1995年7月、房地產市場情況為1998年

    5月的狀態

    「例1-1」 是1998年房地產估價師執業資格考試《房地產估

    價案例與分析》的試題，這個題主要就是考房地產估價技術路線的

    確定。

    「例1-1」提的三個問題反映了三種不同的估價目的，需要了

    解的估價基本事項不同，相應的估價技術路線也各異。

    第一問涉及的估價目的是確定甲方實際應支付給乙方的工程

    款，因此其估價技術路線是：1993年7至12月的預算定額、材差

    等資料為依據，按兩幢商品房到停工之日止實際發生的工程量計算

    評估價值，估價時點是1993年12月工程停工之日，而不是1995

    年7月甲方向法院起訴之日。

    第二問是確定項目轉讓的價格，因此其估價技術路線應該是采

    用假設開發法確定項目在轉讓時點的價格，這個價格與第一問提到

    的“甲方實際應支付給乙方的工程款”是完全無關的。

    第三問是確定估價對象1998年5月建成時的售價，因此要按

    照估價對象狀況及房地產市場情況均為1998年5月的狀態來確定

    其屆時的價格。

    在這個例題中，估價目的、估價時點、估價對象的狀況、房地

    產市場情況等估價基本事項與估價對象的價格內涵和價格形成過

    程，以及與估價技術路線之間的關系體現得非常充分。

    四、確定房地產估價技術路線要遵循房地產估價原則

    房地產估價技術路線所反映的是房地產價格的形成過程，而房

    地產估價原則體現的也正是房地產價格的形成原理，因此，在確定

    房地產估價技術路線時要遵循房地產估價原則也就是十分自然的事

    了。

    ㈠ 房地產估價技術路線與合法原則

    遵循合法原則，要求房地產估價應以估價對象的合法產權、合

    法使用、合法處分為前提估價。

    所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。

    房地產價格實質上是房地產權益的價格，而房地產權益是由法

    律法規或者合同所確定的，估價所要考慮的也只能是合法的權益的

    價格。又由于房地產價格是在其使用和處分的過程中形成的，因此

    在確定房地產的價格時，就必須堅持其使用和處分的合法性。