二、價值標(biāo)準(zhǔn)、估價方法與估價目的

    在定義估價方法時，《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，

    在應(yīng)用估價方法進(jìn)行各種目的的估價時，《規(guī)范》又再一次強(qiáng)調(diào)了

    公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。在土地使用權(quán)出讓價格評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格

    評估、（從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的）房地產(chǎn)租賃價格評估、房地產(chǎn)抵押

    價值評估時，都明確要求采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)：

    “6.1.2土地使用權(quán)出讓價格評估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、

    招標(biāo)、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價格評估，應(yīng)采用公開市場價

    值標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)和拍賣出讓的價格評估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣底價評估，

    參照6.10房地產(chǎn)拍賣底價評估進(jìn)行。“

    “6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。”

    “6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)采用

    公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。“

    “6.4.2房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，……”

    在房地產(chǎn)課稅估價時，則要求“宜采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)”：

    “6.6.3房地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)；并應(yīng)符合

    相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。“

    由此可見，針對不同估價目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價時要考慮的一

    個首要問題，也是確定估價的價值標(biāo)準(zhǔn)，而并不是選擇估價方法。

    曾經(jīng)有人提出，市場法估價的結(jié)論是最接近實(shí)際的，成本法估

    價的結(jié)論通常偏低，收益法估價的結(jié)論通常偏高。實(shí)際上通過前面

    的簡單分析可以看到，在嚴(yán)格采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的前提下，排

    除允許的誤差后，各種方法估價得出的結(jié)論應(yīng)該是趨于一致的。由

    此引伸，各種估價方法與估價目的在一般情況下并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)

    系。曾經(jīng)有人很認(rèn)真地用表格的形式將各種目的的估價與各種估價

    方法做出匹配，提出在某種估價目的下，最適合采用某種方法，其

    次可選用某種方法。而由上面的分析我們可以自然地得出這樣的結(jié)

    論：各種估價方法的應(yīng)用在多數(shù)情況下并不受估價目的的限制。

    當(dāng)然，《規(guī)范》的5.1.7條這樣規(guī)定：“在無市場依據(jù)或市場

    依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價

    的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。“看上去，這是對

    成本法作為主要估價方法作了一些限制，實(shí)際上是《規(guī)范》條文的

    明確規(guī)定。