2011年房估師考試理論與實務自測題10

　　1．成本法中的“開發利潤”是指（ 　）。
　　A．開發商所期望獲得的利潤
　　B．開發商所能獲得的最終利潤
　　C．開發商所能獲得的平均利潤
　　D．開發商所能獲得的稅后利潤
　　E．開發商所能獲得的稅前利潤
　　答案：CE
　　解析：開發利潤應是所得稅前的利潤，從社會客觀的角度出發，開發商所能獲得的開發利潤應是社會平均利潤。

　　2．區位狀況比較修正的內容包括（ 　）修正。
　　A．繁華程度
　　B．臨街狀況
　　C．容積率
　　D．使用年限
　　E．周圍環境
　　答案：ABE

　　3．路線價法估價時需要用路線價再配合（ 　）計算出待估宗地的價格。
　　A．深度百分率
　　B．資本化率
　　C．收益率
　　D．物價指數
　　E．其他價格修正率
　　答案：AE

　　4．在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（ 　）。
　　A．求得的路線價已是正常價格
　　B．在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例
　　C．該路線價所對應的日期與待估宗地價格的日期一致
　　D．該路線價與待估宗地價格都是現在的價格
　　答案：AC

　　5．在實際中計算地租量的方法有（ 　）。
　　A．從房租中分離出地租
　　B．由地租求出地租
　　C．采用比較法求出地租
　　D．由土地開發成本求出地租
　　E．采用類似假設開發法的方法求出地租
　　答案：ABCE

　　6．在下列情形中，通常會引起房地產價格降低的有（ 　）。
　　A．農用地改為非農建設用地
　　B．在寫字樓旁新建大型游樂場
　　C．住宅區內道路禁止貨車通行
　　D．常常遭受洪水威脅
　　答案：BD
　　解析：在寫字樓旁新建大型游樂場使辦公環境受到影響，會降低該類房地產價格，常常遭受洪水威脅更會使房地產貶值。

　　7．一個估價項目完成后，應保存的檔案資料包括（ 　）。
　　A．委托估價合同
　　B．實地查勘記錄
　　C．估價人員的作息時間
　　D．向委托人出具的估價報告
　　E．估價項目來源和接洽情況
　　答案：ABDE

　　8．房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（ 　）等引起。
　　A．交通建設
　　B．市場供求變化
　　C．人口素質變化
　　D．所在地區衰落
　　E．城市規劃的指定與修改
　　答案：ABDE
　　解析：房地產的位置有自然位置和經濟位置之分，自然位置是固定不變的，而經濟位置可隨交通建設和城市規劃的指定與修改等發生變化。

　　9．在商品房交易中，常見的最低價格有（ 　）。
　　A．商品房銷售中的起價B．拍賣活動中的保留價
　　C．拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價
　　D．招標活動中，開發建設方案最為合理的中標價
　　E．采用收益法確定的參考價格
　　答案：AB
　　解析：拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價應是最高價不是最低價，招標活動中的開發建設方案最為合理的中標價一般也是最高價，采用收益法確定的參考價格也不一定是最低價。

　　10．下面（ 　）是計入商品住宅價格的費用。
　　A．征地費
　　B．建筑安裝工程費
　　C．住宅小區內的營業性用房建設費用
　　D．住宅小區內設施的建設費用
　　答案：AB
　　解析：按照商品住房價格構成的有關規定，住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用不得計入商品住宅價格。