第五階段：盤整階段（2005～2008年）。

    2005年，中央政府自2003年以來的宏觀調(diào)控效應逐漸顯現(xiàn)，同年中央政府又加大了宏觀調(diào)控力度，全國許多城市房地產(chǎn)市場上的投機、投資需求受到較大程度的抑制，商品住房市場和二手住房市場開始盤整。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)也相應出現(xiàn)了“洗牌”的局面，一些品牌不過硬、經(jīng)營管理不善的企業(yè)逐步被淘汰出局，而一些優(yōu)秀的品牌企業(yè)則逆市擴張，占據(jù)了更大的市場份額。

    一些規(guī)模較大的品牌房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在信息化建設(shè)、研發(fā)投入、員工培訓上有了長足的發(fā)展。隨著連續(xù)幾年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試的進行，一批具有較高素質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人成為行業(yè)的骨干，并帶動了大批從業(yè)人員主動提高自身素質(zhì)。

    目前全國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)數(shù)量超過3萬家，從業(yè)人數(shù)已逾百萬。這使得房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)機構(gòu)和從業(yè)人員的整體素質(zhì)比上一階段均有所提高。這一階段房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理中的作用也越來越大，對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的健康發(fā)展起到積極的推動作用。

    2.中國香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展（1949年以后）

    房地產(chǎn)經(jīng)紀公司在香港被稱為地產(chǎn)代理公司，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)被稱為地產(chǎn)代理業(yè)。在香港，地產(chǎn)代理起著促進房地產(chǎn)市場興旺活躍的重要作用，大約70%的房地產(chǎn)交易是由地產(chǎn)代理促成的。

    20世紀50～60年代，香港的地產(chǎn)代理處于個人代理階段，以獨立個人的方式運作。獨立的地產(chǎn)代理人沒有固定的辦公地點、分支機構(gòu)等，大都集中在中環(huán)至灣仔一帶的茶樓活動。他們在茶樓互相交換樓盤的供求信息，然后聯(lián)絡合適的客戶，促成交易。當時并不流行分層樓宇或單一單位的買賣，以個人獨立運作為特征的地產(chǎn)代理主要進行的是一整幢樓字或單一地段、地塊的經(jīng)紀活動。

    1968年是香港房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點。當時，大型私人住宅——美孚新村落成后；樓花開始發(fā)售，分期付款也逐步流行，吸引了更多人加入從事地產(chǎn)代理行業(yè)。

    香港房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)，真正意義上的由個人為主的經(jīng)營方式向企業(yè)化轉(zhuǎn)變是在20世紀80年代初。20世紀70年代末至80年代初，地產(chǎn)代理公司已經(jīng)遍布香港各區(qū)，其經(jīng)營業(yè)務由專營樓花逐步擴展至現(xiàn)樓市場。從20世紀90年代起，香港房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的公司數(shù)量、分行數(shù)量以及從業(yè)人數(shù)均穩(wěn)步上升。1991年，地產(chǎn)代理公司自發(fā)組成了一些地區(qū)性或全港性的商會或協(xié)會，房地產(chǎn)經(jīng)紀出現(xiàn)了具有代表性的行業(yè)協(xié)會組織。

    20世紀90年代是香港地產(chǎn)代理公司大力擴張的時期，不少公司已經(jīng)成長為大型連鎖集團，擁有遍布香港的分行網(wǎng)絡，員工數(shù)百，朝著集團化方向發(fā)展。

    1997年5月21日，香港頒布《地產(chǎn)代理條例》 （1997年第4ll號法律公告），標志著房地產(chǎn)經(jīng)紀納入了法制化管理的軌道，其運作更加規(guī)范、有效、專業(yè)。

    1998年以后，亞洲金融風暴的爆發(fā)使香港地產(chǎn)業(yè)受到了很大的影響，香港，的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)開始面臨困境，一些企業(yè)出現(xiàn)虧損，因此，整個房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)開始有所調(diào)整，以謀求更好地生存發(fā)展。其中，部分大型的地產(chǎn)代理商將目光轉(zhuǎn)向我國內(nèi)地，開設(shè)分支機構(gòu)，謀求新的業(yè)務發(fā)展。

    3.中國臺灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展（1949年以后）

    第一階段：傳統(tǒng)時期（1970年以前）。20世紀70年代以前，臺灣民間出售房屋的傳統(tǒng)做法是由業(yè)主自行張貼“吉屋出售”的紅紙條，或通過親朋好友、左鄰右舍提供資訊，尋找買主。當時的房地產(chǎn)買賣介紹人多以個人“跑單幫”方式操作，沒有固定的營業(yè)場所和交易制度，也無傭金的收取比例，成交后的酬勞主要是賺取差價或收受紅包。這一時期，以介紹地產(chǎn)買賣居多，由于土地交易的金額龐大，一般由“土地登記代理人”或是當?shù)氐闹�名人士或民意代表，利用其人際關(guān)系撮合買賣。此時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人多為兼職性質(zhì)的土地掮客，房屋買賣掮客并不多見。

    第二階段：中介雛型時期（1971～1980年）。1971年左右，臺灣開始出現(xiàn)房地產(chǎn)介紹人的行業(yè)，從事代客買賣、租賃業(yè)務。隨著成屋交易的增加，介紹零星戶買賣的掮客大量出現(xiàn)。當時由于缺乏有效法令的規(guī)范，房地產(chǎn)交易糾紛四起，臺灣地區(qū)政府于1974年明令禁止以介紹房地產(chǎn)買賣為業(yè)務的公司設(shè)立登記。直到1977年，勵行建設(shè)公司成立，成為首家以“建設(shè)公司”為名義，從事房屋中介買賣的企業(yè)，雖有中介之實，但無中介之名。然而這種中介雛型實際上已由個人跑單幫逐漸發(fā)展為有組織的中介機構(gòu)。

    第三階段：零星戶時期（1980～1985年）。隨著經(jīng)濟發(fā)展及房屋投資建造能力的提高，房產(chǎn)交易趨于活躍。在此期間，零星住戶（中古屋）的成交量約占整體房產(chǎn)市場交易的64%，促使零星戶銷售業(yè)迅速發(fā)展，“零星屋代銷公司”應運而生。

    這類公司可分為普專、高專兩種型態(tài)：①普專型態(tài)：指公司經(jīng)紀人員的職稱為普通專員。普專公司的人員較多，流動率高，員工雖有底薪保障，獎金較低，并有固定上班時間和業(yè)績要求。②高專型態(tài)：指高級專員公司，其員工沒有底薪，但獎金較高，他們沒有固定上班時間和業(yè)績要求，以單打獨斗型的中介為主，個人與公司雙方可對分傭金收人。

    這個階段的從業(yè)人員大多具有房地產(chǎn)中介經(jīng)驗，促使交易效率顯著提升，為日后的專業(yè)經(jīng)營打下了基礎(chǔ)。

    第四階段：中介公司建立時期（1985～1991年）。1984年底，臺灣“經(jīng)濟部”正式開放“房屋介紹公司”辦理登記，為創(chuàng)辦房地產(chǎn)中介企業(yè)提供了有力保障。1985年7月，以店面型態(tài)營運的太平洋房屋成立，并引進日本三井的中介制度，推行房屋中介直營體制，引發(fā)了臺灣房地產(chǎn)中介業(yè)的首次革新。同年10月，中信房屋中介股份有限公司成立，成為第一家以中介為公司名稱的企業(yè)。1990年以來，臺灣房地產(chǎn)中介業(yè)的經(jīng)營模式，由樓面式營業(yè)轉(zhuǎn)向店面經(jīng)營，由直營連鎖發(fā)展到加盟連鎖經(jīng)營。

    第五階段：中介發(fā)展時期（1991～1996年）。這個時期，行業(yè)發(fā)展有以下幾個特點：

    ①拓展項目，全面服務。1991～1993年期間，臺灣房地產(chǎn)中介業(yè)大幅擴張經(jīng)營范圍，開拓全面服務，包括成屋預售、，商業(yè)中介、租賃、投資管理等項目。此間加盟式的中介業(yè)者不斷壯大，市場上逐漸形成直營與加盟兩大模式，并重視提高服務質(zhì)量。②調(diào)整薪獎，注重品牌。1990年因受市場不景氣的影響，部分中介企業(yè)縮小編制，減少據(jù)點以作應變。薪獎結(jié)構(gòu)一般采用無薪高獎或高薪低獎，通過調(diào)整薪獎制度來構(gòu)筑業(yè)務動力。③同業(yè)聯(lián)盟、交易安全。1995年起，臺灣房屋中介業(yè)進入同業(yè)聯(lián)盟時期，即由同業(yè)發(fā)起聯(lián)賣制度，行業(yè)公會推動不動產(chǎn)資訊的流通化，編印出版不動產(chǎn)成交行情公報，藉以交流信息，促進流通，推動行業(yè)發(fā)展。

    4.西方國家房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展概況

    西方國家房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)在其早期階段，大都也曾出現(xiàn)過各種各樣的問題。（1）以美國為例，早期房地產(chǎn)經(jīng)紀人在開展活動時，主要靠個人資信擔保，各州政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的資格及執(zhí)業(yè)行為都沒有相關(guān)的法律加以管理。

    因此，美國各州政府開始考慮利用法律進行監(jiān)管，到1917年，加里福尼亞州首先在這方面立下管理法案，后來各州政府也陸續(xù)立法，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。

    隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展，西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)普遍建立了較為完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀制度。西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)經(jīng)紀制度，一般都以一定的法律形式，對職業(yè)人員資格、執(zhí)業(yè)保證金、傭金、契約等方面的內(nèi)容進行規(guī)定，并由有關(guān)政府主管機關(guān)進行監(jiān)管。

    美國的市場機制非常完善，行業(yè)協(xié)會在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中的作用顯著，政府和法律對中介機構(gòu)的限制較少，整個中介市場比較活躍。英國和法國的特點是法律詳盡、執(zhí)法嚴厲，政府對房地產(chǎn)交易活動管理嚴格。

    （2）在英國，房地產(chǎn)的買賣、租賃等合同關(guān)系都必須由當事人雙方委托的律師來完成的。履行過程中發(fā)生的糾紛及爭議，也是通過雙方的律師來解決。

    （3）在法國，律師在房地產(chǎn)交易活動中也起重要作用，不同的是，半官方的公證處卻起關(guān)鍵作用，任何房地產(chǎn)交易都必須依法經(jīng)過公證處公證，并由公證處依法提供有關(guān)土地房屋法定規(guī)劃文件，購買者必須熟知該規(guī)劃文件才能做出是否購買的決定。

    （4）日本的房地產(chǎn)經(jīng)紀制度沿襲了美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀制度，它的特點是政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)起著重要的規(guī)劃、引導作用。此外，西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，大多形成了較為科學的經(jīng)營運作和企業(yè)管理模式。

    二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的發(fā)展現(xiàn)狀

    （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的規(guī)模

    根據(jù)國家工商總局2008年年初的不完全統(tǒng)計，全國企業(yè)名稱中含有“房地產(chǎn)經(jīng)紀”字樣的機構(gòu)有3萬家。根據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會的統(tǒng)計，截止到2010年5月，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員近100萬人，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)5萬余家。全國取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格的有34 828人，其中2l419人進行了注冊，聘用了注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)有15038家。

    （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的地位

    按照《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》（GB/T4754—2002），中國的國民經(jīng)濟被劃分為21個門類，98個大類。其中房地產(chǎn)業(yè)作為一個單獨的大類，在98個大類中排列在第72類，即第K類。在這一大類中，又包括4個小類：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、房地產(chǎn)中介服務業(yè)及其他房地產(chǎn)活動。而房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)屬于其中的第三類，即房地產(chǎn)中介服務業(yè)（見表1—2）。

    國民經(jīng)濟行業(yè)分類 表1-2

    K 房地產(chǎn)業(yè)

    72 房地產(chǎn)業(yè)

    721

    7210房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房

    屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的活動。

    722

    7220

    物業(yè)管理指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定，對物業(yè)進行

    專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及對相關(guān)區(qū)域

    內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進行管理，并提供相

    關(guān)服務的活動。

    723

    7230

    房地產(chǎn)中介服務指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動。

    7297290其他房地產(chǎn)活動

    聯(lián)合國1971年頒布、1986年修訂的《全部經(jīng)濟活動的國際標準產(chǎn)業(yè)分類索引》，將全部經(jīng)濟活動分為大、中、小、細四個層次。它將全部經(jīng)濟活動分為10個大項。其中不動產(chǎn)業(yè)屬于第8項，該項的內(nèi)容是金融業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)、保險業(yè)和商業(yè)性服務業(yè)。其中，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)屬于不動產(chǎn)業(yè)。與中國標準不同的是，不動產(chǎn)業(yè)并沒有被劃分為單獨的類別，而是和金融、保險和商業(yè)性服務業(yè)放在了一起。

    在北美產(chǎn)業(yè)分類體系（NAICS）中（見表l—3），關(guān)于房地產(chǎn)的分類為“房地產(chǎn)與租金租約服務”，這一類的代碼為53.

    這一類又分為兩大類：房地產(chǎn)、租金和租約服務。在房地產(chǎn)這一分類中，又分為三個小類：房地產(chǎn)出租、房地產(chǎn)代理和經(jīng)紀、與房地產(chǎn)相關(guān)的其他活動。

    非常值得注意的是，房地產(chǎn)代理和經(jīng)紀在房地產(chǎn)這一項目下被單列為一類，而其他中介服務活動如房地產(chǎn)估價則屬于與房地產(chǎn)相關(guān)的其他服務的下一個分類級別。由此可見房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的地位。

    北美產(chǎn)業(yè)分類體系（NAICS）（部分） 表1-3

    53房地產(chǎn)、租金和租約服務

    531房地產(chǎn)

    5311房地產(chǎn)出租

    53111居住性建筑和居所出租

    531110居住性建筑和居所出租

    53112非居住性建筑出租（小型倉儲用房除外）

    531120非居住性建筑出租（小型倉儲用房除外）

    53113小型倉儲用房和租用儲藏房

    531130小型倉儲用房和租用儲藏房

    53119其他類型房地產(chǎn)的出租

    531190其他類型房地產(chǎn)的出租

    5312 .房地產(chǎn)代理和經(jīng)紀

    53121房地產(chǎn)代理和經(jīng)紀

    531210房地產(chǎn)代理和經(jīng)紀

    5313與房地產(chǎn)相關(guān)的其他活動

    53131房地產(chǎn)的物業(yè)管理

    531311住宅物業(yè)管理

    531312非住宅物業(yè)管理

    53132房地產(chǎn)估價

    531320房地產(chǎn)估價

    53139與房地產(chǎn)相關(guān)的其他活動

    531390與房地產(chǎn)相關(guān)的其他活動

    532租金租約服務

    從以上各種產(chǎn)業(yè)體系分類的情況看，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)都是房地產(chǎn)中介服務業(yè)乃至房地產(chǎn)業(yè)中的重要組成部分。