第一章 房地產經紀概述

    一、房地產紀紀的含義（掌握）

    1.房地產經紀是為促成委托人與他人的房地產交易而進行的中介服務活動。與其他經紀活動一樣，房地產經紀是一種專業服務，因此，從事房地產經紀活動的主體具有特殊性。

    2.從世界主要國家的情況看，從事房地產經紀活動的機構需要具備相應的資質或條件，從事房地產經紀活動的人員需要經過專業學習和訓練并通過考試取得執業資格。

    3.在我國，房地產經紀活動的主體特指經工商部門注冊并在房地產管理部門備案的房地產經紀機構和取得房地產經紀職業資格并經注冊的房地產經紀人員；

    4.房地產經紀是一種市場化的有償服務，房地產經紀服務的接受方必須向提供房地產經紀服務的機構支付房地產經紀服務費（包括傭金和代辦事務的服務費）。

    5.房地產經紀的主要方式是居間和代理。

    概括而言，房地產經紀是指房地產經紀機構和房地產經紀人員根據委托人的委托，為促成委托人與第三方進行房地產交易，提供的居間或代理等專業服務，并收取傭金等服務費用的經濟活動。

    二、房地產經紀的分類（掌握）

    （一）房地產居間與房地產代理

    就房地產經紀而言，如按服務方式分類，主要分為房地產居間與房地產代理兩大類。

    1.房地產居間

    房地產居間是指房地產經紀機構及人員向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金等服務費用的經濟行為。

    2.房地產代理

    房地產代理是指房地產經紀機構及人員以委托人的名義，在委托協議約定的范圍內，代表委托人與第三人進行房地產交易，并向委托人收取傭金等服務費用的經濟行為。

    其中，新建商品房銷售代理是目前房地產代理活動的主要類型，一般由房地產經紀機構接受房地產開發商委托，負責商品房的市場推廣和具體銷售工作。

    三、房地產經紀的特性（熟悉）

    （一）活動范圍的地域性

    （二）活動后果的社會性（基于房地產自身的特殊性）

    一、房地產經紀的必要性（掌握）

    （一）房地產的特殊性決定房地產經紀必不可少

    首先，房地產是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進行展示，相反，其交易過程是把供求信息匯集、匹配，或者把購買者集中到房地產所在地進行交易。而房地產經紀正是通過專業化分工來提高房地產交易過程中顧客匯集、商品展示等環節的效率，從而促成交易。

    其次，房地產是構成要素極為復雜的商品。

    影響房地產使用價值和價值的因素不僅包括房屋結構、質量、房型、周邊環境等物質因素，還包括產權類型、他項權利設立情況等法律因素，以及房地產所在地區的人口素質、歷史背景等社會、人文因素等。

    大多數房地產交易主體都難以在較短的時間內掌握這些因素的信息并把握其對房地產的使用和市場價值的影響。

    這種狀況對房地產交易具有顯著的阻滯效應。房地產經紀活動正是通過房地產經紀機構和經紀人員的專業化服務來幫助克服房地產交易主體的非專業缺陷，從而促進了房地產商品流通，因而是房地產市場必不可少的組成部分。

    再次，在商品經濟運行體系中，大多數商品的流通環節是由商品經銷商來完成的。

    但是，由于房地產價格昂貴，維持房地產這類存貨的費用太高，在絕大多數情況下，經銷商難以承受，因此房地產難以通過經銷商來流通。

    房地產經紀活動的主體，不需要像一般商品的經銷商那樣購置大量商品存貨，而是主要通過專業人員的經紀服務，來促進房地產交易，因而使得房地產流通環節能以比較經濟的方式運行。

    （二）房地產交易的復雜性決定房地產經紀必不可少

    1.任何一宗商品交易都包含交易標的和交易對家的信息搜尋、交易談判與決策、交易標的交割這三大環節。房地產商品構成要素的復雜性和無法通過有形市場集中展示的特征，造成了房地產市場信息搜尋極其困難、成本高昂。

    2. 房地產商品的超強異質性（即沒有兩宗房地產是完全相同的）又導致房地產交易主體難以對交易標的進行市場比較。而且，房地產作為基礎的生產、生活資料，其效用與使用房地產的主體的生產、生活方式密切相關。

    3.不同的主體對同一宗房地產常常會產生極不相同的看法。此外，在大多數情況下，房地產都不是供個人使用的商品，而是供集體（家庭、企業、機構等）使用的商品，房地產交易的決策通常需要多人的共同參與和相互妥協。這些均導致房地產交易中的談判和決策非常困難。

    4.其次，房地產交易標的的交割不僅涉及房地產產權過戶和房款的交割，還涉及物業維修基金、物業管理費、公有事業費賬戶的更名與費用結算乃至戶口遷移等諸多環節，在很多情況下還涉及賣方原有貸款的還清和買方購房貸款的申請、房地產抵押手續辦理和貸款發放等事宜，其中任何一個環節的失敗都可能導致交易無法安全、順利地完成，而大多數房地產交易主體對這些復雜的交易環節缺乏經驗，獨立操作難以保證交易安全、順利地進行。

    5.房地產經紀正是通過房地產經紀機構和人員的專業化服務，來提高房地產交易的信息搜尋效率，降低信息搜尋成本，克服交易談判和決策的困難，避免決策失誤，保證交易標的安全、順利地交割。因此，房地產經紀是房地產市場流通不可缺少的環節。

    （三）房地產信息不對稱性決定房地產經紀必不可少

    1.市場經濟發展的歷史表明，市場經濟條件下，信息不對稱的現象經常存在，信息不對稱會催生欺詐、尋租等機會主義行為，從而給市場經濟活動的主體帶來經濟風險。

    2.房地產商品和房地產交易的復雜性，強化了房地產市場的信息不對稱。這不僅對房地產交易具有明顯的阻滯效應，同時也使得房地產交易的風險性大大增加。

    3. 房地產商品高昂的價值，使得房地產交易中隱含的經濟風險特別巨大。而且，由于房地產涉及到各行各業的生產活動和廣大人民群眾的基本生活，房地產交易中的經濟風險很容易演變成社會風險。

    4. 因此，房地產市場特別需要專業的房地產經紀機構和人員，通過為買賣雙方提供各種專業服務，規范房地產交易行為，保證房地產交易安全，避免產生巨大的經濟和社會風險。

    二、房地產經紀的作用（掌握）

    （一）降低交易成本，提高市場效率

    由于房地產商品和房地產交易的復雜性，大多數房地產交易主體由于缺乏房地產領域的專業知識和實踐經歷，如果獨立、直接地進行房地產交易，不僅要在信息搜尋、談判、交易手續辦理等諸多環節上花費大量的時間、精力和資金成本，而且效率低下。

    這種狀況對房地產交易具有顯著的阻滯效應，從而導致房地產市場整體運行的低效率。房地產經紀是社會分工的進一步深化。

    專業化的房地產經紀機構可以通過集約化的信息收集和積累、專業化的人員培訓和實踐，通過掌握了解豐富的市場信息、具有扎實的房地產專業知識和從事房地產交易的專業技能的房地產經紀人員，為房地產交易主體提供一系列有助于房地產交易的專業化服務，從而降低每一宗房地產交易的成本，加速房地產流通，提高房地產市場的整體運行效率。

    （二）規范交易行為，保障交易安全

    房地產交易是一種復雜的房地產產權與價值運動過程。只有按照有關法律、法規規范及科學的房地產交易流程操作房地產交易的每一個環節，才能保證房地產交易過程安全、順利地完成。

    否則，輕則導致房地產交易的失敗，重則導致交易當事人的重大財產損失，甚至干擾亂房地產市場秩序、引發金融風險。

    房地產經紀機構可以通過房地產經紀人員的專業化服務，向房地產交易主體宣傳房地產交易的相關法律、法規，警示不規范行為及其可能產生的后果，并通過良好的內部管理制度，監控客戶在房地產交易中的不規范行為，從而規范房地產交易行為。

    同時，房地產經紀主體作為房地產交易的中介，可以提供一系列交易保障的服務，從而保障房地產交易安全，維護房地產市場的正常秩序。

    （三）促進交易公平，維護合法權益

    房地產交易中，信息不對稱現象突出。一旦信息充足一方出現機會主義行為，如隱瞞、欺騙，則信息缺乏一方往往因受專業知識所限和交易經驗的匱乏，難以識別交易中的不公平因素并做出合理的決策。

    在這種情況下，一旦交易達成，往往有失公平。房地產經紀作為市場中介，通過向客戶提供豐富的市場信息和決策參謀服務，能夠大大減少房地產市場信息不對稱對房地產交易的影響。幫助客戶實現公平的房地產交易，維護客戶的合法權益。