2011年房估師考試經營與管理講義27

    ㈡ 市場需求的特點

    房地產是人類生存、享受、發展的基本物質條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性；與市場供給的非同質性相吻合，

    需求者購置房地產時通常有不同的目的和設想，因而需求具有多樣性；同時，購置房地產的開支巨大，通常需要借助金融信貸機構來

    進行融資。

    ㈢ 市場交易的特點

    由于房地產市場上的商品本身不能移動，交易是房地產產權的流轉及其再界定；房地產交易通常需要經過復雜和嚴密的法律程序，

    耗費時間比較長，交易費用通常也比較多；加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要估價師或物業代理等專業人員提供服務。

    ㈣ 市場價格的特點

    房地產商品的不可移動性，使房地產價格與其所處的地理位置關系極大；其次由于人口的不斷增長和經濟社會的不斷發展，房地

    產價格總體呈向上波動的趨勢；但現實價格是在長期考慮下而個別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。

    以上四個方面是房地產市場的主要特征，但對于某一國家或地區的房地產市場，還要受其社會經濟環境的影響，尤其是受到社會

    體制的規定。如不同的社會體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導致了我國房地產市場的一些獨特性。

    二、房地產市場的功能

    在任何市場上，某種商品的價格反映了當時的市場供求狀況。但價格不僅預示市場的變化及其趨勢，還可以通過價格信號來指導

    買賣雙方的行為。簡言之，價格機制是通過市場發揮作用的。房地產市場的功能，可以分為以下幾個方面：

    ㈠ 配置存量房地產資源和利益

    由于土地資源的有限性，又由于房地產開發建設周期較長而滯后于市場需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業的人和機構之間進行分配。通過市場機制的調節作用，在達到令買賣雙價格 租金

    S S

    P1 R

    P R1

    D1 D1

    D D

    0 M M1 銷售數量 0 L1 L 出租數量

    （a） （b）

    方都能接受的市場均衡價格的條件下，就能完成這種分配。

    ㈡ 顯示房地產市場需求變化我們可以先通過一個簡單的例子說明市場的這種功能。假如居

    民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場上住宅的售價就會上升而租金就會下降。如圖 2-1所示，售價從OP升到

    OP1，租金從OR降到ORl.

    圖 2-1 銷售和出租住宅需求變化示意圖引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個：未來預期收益變

    化；政府稅收政策的影響；收入水平變化或消費品味變化；原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。

    ㈢ 指導供給以適應需求的變化

    房地產市場供給的變化可能會由于下述兩個方面的原因引起：

    ⑴ 建設新的房地產或改變原來物業的使用方式。例如在圖示

    2-1（b）中，由于部分需求從出租住宅轉向出售住宅，租金下降至

    0R1，出租住宅的供給量從0L降到0L1，LL1就可以轉換成出售住

    宅，因為出售住宅的需求量增加了MM1.最后形成了均衡價格0P1

    和均衡租金0R1.