2011年房估師考試?yán)碚撆c方法講義37

    例4—9：某個可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價格為1000美元/㎡，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動，平均每月比上月上漲0.2%.假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣，

    2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價格為：

    1000×8.26×（1+0.2%）8=8393（人民幣元/㎡）

    例4一10：某個可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價格為1000美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動，平均每月比上月下降0.5%.假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣，

    2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價格為：

    1000×（1—0.5%）8×8.29=7964（人民幣元/㎡）

    在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：（1）一般物價指數(shù)或變動率；（2）建筑造價指數(shù)或變動率；（3）建筑材料價格指數(shù)或變動率；（4）建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動率；（5）房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。

    房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細(xì)分為：（1）全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；（2）某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；（3）全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；（4）某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。

    至于具體應(yīng)選用哪種價格指數(shù)或變動率進(jìn)行交易日期修正，要看具體的估價對象和有關(guān)情況。從理論上講，由于房地產(chǎn)價格指數(shù)能全面反映引起房地產(chǎn)價格變化的因素，因此，宜選用房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。

    但嚴(yán)格來說，又不是任何類型的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率都 可以采用。最適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率，是可比實(shí)例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率。

    例題：下面說法錯誤的是（ ）。

    A、可比實(shí)例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數(shù)=在估價時點(diǎn)時的價格；

    B、可比實(shí)例在成交日期時的價格×（l±價格變動率×期數(shù)）=在估價時點(diǎn)時的價格

    C、可比實(shí)例與估價對象房地產(chǎn)價格類型必須相同；

    D、可比實(shí)例必須是正常交易。

    答案：D

    例題：可用作交易日期修正的方法有（ ）

    A、價格指數(shù)法；

    B、長期趨勢法；

    C、價格變動率法；

    D、經(jīng)驗值法。

    答案：ABC

    第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況修正

    一、房地產(chǎn)狀況修正的含義

    如果可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)本身之間有差異，則還應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，因為房地產(chǎn)的價格還反映其本身的狀況。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

    因此，經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

    二、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容

    房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。在這三個方面的修正中，還可進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，是比較法的一個難點(diǎn)和關(guān)鍵。

    （一）區(qū)位狀況修正的內(nèi)容

    區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進(jìn)行區(qū)位狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。

    區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度（屬于估價對象以外的部分）、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價格的因素。

    例題：區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（ ）

    A、交通便捷程度；

    B、繁華程度；

    C、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度；

    D、環(huán)境景觀。

    答案：ABD