2011年房估師考試理論與方法講義35

    1.正常成交價格-應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格

    2.正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際付出的價格

    例：一宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/平方米，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，則：

    賣方實際得到的價格=2500—2500×7%=2325（元/平方米）

    買方實際付出的價格=2500+2500× 5%=2625（元/平方米）

    例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，

    應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%.則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為：

    正常成交價格一應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格

    應由賣方負擔的稅費=正常成交價格×應由賣方繳納的稅費比率

    陳艷5170例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%.則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為：

    正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際付出的價格

    應由買方負擔的稅費=正常成交價格×應由買方繳納的稅費比率

    房地產(chǎn)估價理論與方法比較法（二）

    一、內(nèi)容要求

    1、交易日期修正；

    2、房地產(chǎn)狀況修正；

    3、求取比準價格；

    4、比較法總結(jié)和運用舉例。

    二、考試要求

    掌握交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正和求取比準價格。

    三、內(nèi)容輔導

    第六節(jié) 交易日期修正

    一、交易日期修正的含義

    可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。

    如果成交日期與估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化，價格就有可能不同。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種調(diào)整稱為交易日期修正。

    交易日期修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正。經(jīng)過了交易日期修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

    二、交易日期修正的方法

    在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有3種情況：（1）平穩(wěn)；（2）上漲；（3）下跌。當房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進行交易日期修正。而當房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進行交易日期修正，以使其符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。

    采用百分率法進行交易日期修正的一般公式為：

    可比實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數(shù)=在估價時點時的價格

    其中，交易日期修正系數(shù)應以成交日期時的價格為基準來確定。假設從成交日期到估價時點時，可比實例價格漲跌的百分率為±T%（從成交日期到估價時點時，當可比實例的價格上漲的，為+T%；下跌的，為-T%），則：

    可比實例在成交日期時的價格×（1±T%）=在估價時點時的價格