2011年房估師考試經營與管理強化訓練（28）

　　某購物中心開發項目規劃建設用地面積為10000㎡，總建筑面積為15000㎡.預計項目開發建設周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)項目第1年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款;項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發商將購物中心用于出租經營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0%，按年付息，到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業額的10%。預計購物中心的出租率為95%，年超額營業額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35%。開發商于項目運營3年后整體轉售，凈轉售收入是年凈經營收入的9.5倍。假設投資和貸款發生在年初，收入、運營成本和還款均發生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：

　　(1)若開發商要求的自有資金目標收益率為20%，則購物中心的年最低基礎租金為多少元/㎡(精確到個位)?

　　(2)在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為13%，求項目全部投資的內部收益率是多少(精確到小數點后2位)?(12分)(2007年試題)