2010年房估師理論與實務模擬試題（13）

四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。)

　1、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現時應出資多少萬元購買甲方的權益。

　　據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。

　　解：(1)計算辦公樓現值

　　①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬元

　　②收益年限=40-6=34年

　　③辦公樓現值為：V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92萬元

　　(2)計算乙方的使用權價格

　　①乙方使用權年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08萬元

　　②乙方使用權剩余收益年限=15-4=11年

　　③乙方使用權剩余收益年限價格為：

　　V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689萬元

　　(3)甲方權益價格=辦公樓現值-乙方使用權價格=1528.92-689=839.92萬元

　　2、某建筑物為鋼筋混凝土結構，經紀壽命為50年，有效經過年數為8年，經調查測算，現在重新建造全新狀態的該建筑物的建造成本為800萬元(建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入)，管理費用為建造成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為50萬元，開發利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元;裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年;設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值均為零。試計算該建筑物的折舊總額。

　　解：

　　(1)計算建筑物的重置價格：

　　建造成本=800萬元

　　管理費用=800*3%=24萬元

　　投資利息=(800+24)*60%*[(1+6%)*1.5-1]+(800=24)*40%*[(1+6%0*0.5-1]=54.90萬元

　　建筑物的重置價格=800+24+54.90+50+120=1048.90萬元

　　(2)計算建筑物的折舊額：

　　墻、地面等損壞的折舊額=18萬元

　　裝修部分的折舊額=200*2/5=80萬元

　　設備部分的折舊額=110*8/10=88萬元

　　長壽命項目的折舊額=(1048.90-18-200-110)*8/50=115.34萬元

　　建筑物的折舊總額=18+80+88+115.34=301.34萬元