2010年房估師經(jīng)營與管理輔導(dǎo)：未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

　　未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理費(fèi)用支出超過預(yù)期經(jīng)營費(fèi)用而帶 來的風(fēng)險(xiǎn)。即使對(duì)于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由 租客承擔(dān)的情況下，也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影 響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些 在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。 

　　所以，置業(yè)投資者已經(jīng)開始認(rèn)識(shí)到，即使是對(duì)新建成的甲級(jí)物業(yè)投資，也會(huì) 面對(duì)著建筑物功能過時(shí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)人員在估價(jià)房地產(chǎn)的市場價(jià)值 時(shí)，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費(fèi)用對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市 場價(jià)值的影響。 

　　其他未來會(huì)遇到的經(jīng)營費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修 復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見的法律費(fèi)用(例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭議而訴諸法律)。