2010年房估師制度與政策輔導:完善經濟適用住房主要措施

完善經濟適用住房的主要措施

1、開放經濟適用住房二級市場

　　新建經濟適用住房建設規模目前雖然逐年增加，但由于各種因素制約，數量仍然有限，滿足不了社會需求。因此，必須新辟房源，可以考慮將存量經濟適用住房納入供應范圍，開放經濟適用住房二級市場。政府應制定相關政策，明確規定中低收入者可以在一級市場上購買新建經濟適用住房，也可在二級市場購買二手經濟適用住房(即存量經濟適用住房)，都可享受免交土地出讓金、減稅、限價等優惠政策。一方面引導消費，緩解經濟適用住房一級市場壓力，另一方面刺激二手房消費，繁榮房地產二級市場。

　　從供需兩方面來看，發展經濟適用住房二級市場潛力很大。目前中低收入家庭購房的積極性很高，但真正適合他們的房子又很少。商品房價格高，而且不能享受優惠政策;新建經濟適用住房，數量有限，位置偏遠，住宅品種少，選擇余地小，價格相對較高。相對于新建經濟適用住房，二手房具有許多優勢，如價格便宜，面積適中，區位條件好，分布廣泛，戶型多樣，選擇余地很大。因此，只要政府明確規定購買二手經濟適用住房同樣可以享受經濟適用住房優惠政策，就會極大地激發廣大中低收入者購買房積極性，并引導中低收入者進入二級市場，形成二手經濟適用房旺盛的需求。

　　從供給方面看，在房改過程房改房具有一定局限性，住房面積、戶型、位置等都受到很大限制，并不能令大多數購房者滿意，因此希望換房的用戶很多，而且以前參加房改的住戶，經濟條件相對較好，隨著收入的增加，目前“賣舊換新”的愿望很強烈。但我國目前許多地方房改政策滯后，制約住房二級市場發展。只要政策到位，二手經濟適用住房市場供給量很大。二手經濟適用住房供給與需求相互促進，共同支撐經濟適用住房二級市場，而火爆的二級市場，為經濟適用住房大發展提供了動力。

　　2、建立經濟適用住房退出制度

　　經濟適用住房面積適中，價格便宜，并含社會保障性質，只有中低收入者才能享受，不允許高收入者住用。在完善市場準入制度同時，建立退出制度。它包括住房退出和住戶退出二部分。

　　(1)住房退出是指超過一定面積標準或價格標準的經濟適用住房強制性改變性質，由經濟適用住房變為商品房。住戶可以出售，重新購買經濟適用住房，但買方應補交土地出讓金，也可以不出售，但住戶應補交土地出讓金。

　　(2)住戶退出是指住用經濟適用住房的高收入者退出經濟適用住房，采取出售現經濟適用住房或補交土地出讓金方法。由于我國目前居民收入申報制度不健全，因此判斷高收入者的難度較大。根據經濟適用住房的性質，可以規定一個家庭只能擁有一套經濟適用住房，即不允許住戶同時擁有兩套經濟適用住房，也不允許擁有一套經濟適用住房和商品房，否則按高收入者對待，要求退出經濟適用住房市場。同時嚴格控制新建經濟適用住房建設標準，特別是面積標準，促使高收入者自覺不進入市場。