房地產估價師經營與管理輔導: 實物期權的內容

實物期權理論經過二十多年的發展和實踐，已經形成了一個較為完善的理論體系。下面針對實物期權在房地產應用中的特點，對實物期權做一個簡單的概述。

房地產投資決策中所包括的實物期權類型主要有以下類型：

　　1、延遲投資期權(Option to delay investment)，也稱為等待期權。開發商擁有推遲投資的權利，可以根據市場的情況決定何時動工，這種選擇權可以減少項目失敗的風險，被稱為延期投資期權。

　　2、擴張期權(Option to expand)。對于一個房地產價格波動比較大、產品供應結構不明朗的不成熟市場，開發商通常會先投入少量資金試探市場情況，這種為了進一步獲得市場信息的投資行為而獲得的選擇機會被稱為擴張期權。

　　3、收縮期權(Option to contract)和中止期權 (Option to stop)。指開發商在面臨市場實際環境比預期相差較遠的狀況下，擁有縮減或撤出原有投資的權利，這樣可以減少損失，這種期權相當于美式看跌期權。

　　4、轉換期權(Option to switch use)。在項目的實施過程中，有能力的開發商可以根據外部環境的變化進行投入要素或產品的轉換，如根據市場需求，產品可以在工業、商業、寫字樓、住宅用途之間進行轉換。顯然這為企業的項目營運提供了機動性，為企業適應市場或競爭環境變化提供有利工具。

　　5、企業增長期權(Corporate growth option)。開發商接受某一個項目時，可能不僅僅從項目本身的財務效益考慮，更多的可能考慮項目對企業未來發展的影響，更重要的是員工經驗的積累、企業品牌支持、銷售渠道開辟都具有重要的戰略價值。