2010年房估師理論與方法輔導:價值類型的分類

價值類型總的可以分為兩大類，即市場價值和市場價值以外的價值(或非市場價值)。

市場價值

　　2008年版房地產估價師執業資格考試輔導教材《房地產估價理論與方法》指出：“市場價值過去稱為公開市場價值，是多數估價項目需要評估的價值，國內外對它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內涵基本相同。”

　　1)《國際評估準則》對市場價值的定義

　　國際估價行業比國內估價行業更早了解到價值類型的重要。《國際評估準則》中市場價值的定義如下：市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。

　　2)資產評估行業對市場價值的定義

　　資產評估行業的《資產評估價值類型指導意見》中市場價值的定義如下：市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。來源于考試大，

　　我們可以看得出來，資產評估行業對價值類型的定義基本上是沿用了《國際評估準則》的定義，只不過做了文字表述上的小修改。

　　3)房地產估價行業對市場價值的定義

　　2008年版房地產估價師執業資格考試輔導教材《房地產估價理論與方法》對市場價值做了如下的表述：“指房地產在滿足下列條件下進行交易最可能的價格：①交易雙方是自愿地進行交易的——賣者不是被迫地將房地產賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產;②交易雙方是出于利己動機進行交易的——交易雙方進行交易的目的是追求各自最大的利益;③交易雙方是精明、謹慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買;④交易雙方有較充裕的時間進行交易——賣方不急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進行了合理時間的展示;⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價——例如，房地產開發商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進行整體開發。市場價值還有一些隱含條件，包括：①最高最佳使用;②繼續使用(對于企業而言即為持續經營);③市場參與者的集體觀念和行為。”

　　我們許多估價機構既有資產評估資質，又有房地產估價資質。撰寫資產評估報告，建議采用資產評估行業對市場價值的定義;撰寫房地產估價報告，建議還是采用房地產估價行業對市場價值的定義。房地產估價行業過去稱“公開市場價值”，現在統一改稱“市場價值”，建議房地產估價報告今后也采用“市場價值”這一國際統一的稱呼。