2010年房估師理論與方法輔導: 房地產征收征用補償的需要

    房地產特別是其中的土地，是各種生產、生活等活動都不可缺少的基礎要素，又不可移動，有時為了公共利益的需要，如興建道路、公園、學校、機場等，或者因搶險、救災等緊急需要，國家不得不征收或者征用農民集體所有的土地、國有土地上單位和個人的房屋及其他房地產。過去沒有區分征收和征用，統稱為“征用”。2004年3月14日修改后的憲法作了區分，2004年8月28日土地管理法作了相應修正，把過去的“征用”改為“征收”。“征用”一詞仍然使用，但涵義有所不同。征收與征用的主要區別是：征收的實質是強制收買—主要是所有權的改變，不存在返還的問題;征用的實質是強制使用—只是使用權的改變，被征用的房地產使用后，應當返還被征用人，即是一種強制的臨時使用房地產的行為。

盡管征收、征用是為了公共利益的需要，具有一定的強制性，但都不能是無償的，必須依法給予補償。例如，《中華人民共和國憲法》(2004年3月14日修正文本，以下簡稱《憲法》)第十條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”;第十三條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”。《物權法》第四十二條規定：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”第四十四條規定：“單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。”《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日修正文本，以下簡稱《土地管理法》)第二條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。《中華人民共和國城市房地產管理法》(2007年8月30日修正文本，以下簡稱《城市房地產管理法》)第六條規定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”第二十條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。”《城市房屋拆遷管理條例》(2001年6月13日中華人民共和國國務院令第305號發布)第四條規定：“拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置”。

　　征用房地產不僅應當給予使用上的補償(補償金額相當于租金)，如果房地產被征用后毀損、滅失的，還應當按照實際損失給予補償。例如，房地產被征用后毀損的，征用補償金額應包括使用上的補償金額和相當于被征用房地產毀損前后價值之差的補償金額;房地產被征用后滅失的，征用補償金額應包括使用上的補償金額和相當于被征用房地產價值的補償金額。而確定上述征收、征用的補償金額等，就需要房地產估價提供參考依據。

　　例如，《城市房屋拆遷管理條例》規定拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。其中，第二十四條規定實行貨幣補償的，“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定”;第二十五條規定“實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結算產權調換的差價”。具體地說，實行貨幣補償方式的，要對被征收房屋的房地產市場價值進行評估，為確定貨幣補償的金額提供依據;實行房屋產權調換補償方式的，要對被征收房屋的房地產市場價值和所調換房屋的房地產市場價值進行評估，為結算房屋產權調換的差價提供依據，即：產權調換的差價=所調換房屋的房地產市場價值-被征收房屋的房地產市場價值。