房地產(chǎn)估價師---房屋產(chǎn)權(quán)過戶糾紛問題輔導(dǎo)資料(4)

購房消費者與被拆遷人權(quán)利的沖突問題

房屋拆遷涉及老百姓的切身利益，被拆遷人屬于弱勢的、被動的群體，法律應(yīng)當(dāng)重點保護被拆遷人的利益。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房解釋》)第7條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人的，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。從該規(guī)定可以推知，被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其基于安置協(xié)議而取得對約定的安置房屋所有權(quán)的請求權(quán)，并非一種純碎的債權(quán)，而是對其原有房屋所有權(quán)的權(quán)利延伸，至少具有物權(quán)性質(zhì)。根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，被拆遷人的房屋可分為住宅用房和商業(yè)用房。商業(yè)用房所有權(quán)人的主要目的是利用該房屋進行經(jīng)營，而住宅房屋所有權(quán)人的主要目的是以該房屋滿足其居住的基本生活需要。被拆遷的住宅房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，與購房消費者購買商品房的目的一樣，都是為了滿足其居住需要的基本生存利益，因此，住宅房屋的被拆遷人的安置權(quán)與購房消費者權(quán)利均屬于基本生存權(quán)范圍，應(yīng)受到同等的保護。

當(dāng)購房消費者與住宅房被拆遷人的權(quán)利發(fā)生沖突時，應(yīng)分別不同情況處理：

1、拆遷人與被拆遷人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議
就安置房屋的坐落、面積等進行具體約定后，拆遷人將同一房屋出售給購房人的，由于拆遷協(xié)議對標的房屋的安置時間上先于房屋買賣合同對房屋的出售，被拆遷人就明確具體的標的房屋享有的權(quán)利是原房屋所有權(quán)的延續(xù)，因此應(yīng)優(yōu)先保護被拆遷人對安置房屋的權(quán)利，此時應(yīng)適用《商品房解釋》)第7條的規(guī)定。

2、出賣人將標的房屋出售后，又就該房屋與被拆遷人簽訂安置協(xié)議

(1)如果房屋買賣合同已經(jīng)登記，由于登記具有對抗第三人的效力，且買賣合同成立在前，應(yīng)保護購房消費者的權(quán)利。
(2)如果房屋買賣合同未為登記，應(yīng)分別情況處理：①被拆遷人已入住的，由于入住的行為表明拆遷人已經(jīng)履行拆遷協(xié)議的房屋交付義務(wù)，被拆遷人已接受交付并對房屋為占有使用，應(yīng)優(yōu)先保護已入住的被拆遷人;②購房消費者已入住的，同理應(yīng)優(yōu)先保護購房消費者，此時不宜適用《商品房解釋》)第7條的規(guī)定;③均未入住的，基于雙方均無權(quán)利的外觀顯征以及權(quán)利優(yōu)先保護的法定性，應(yīng)按照合同有效成立的時間順序，優(yōu)先保護合同成立在先的權(quán)利人。