09年房產估價師輔導---房地產項目營銷策劃技巧法則（1）

在房地產交易過程中，開發商一房多賣、先抵押再出售等嚴重損害購房消費者的合法權益，引發群體性糾紛等事件不時出現，此種情況在商品房預售階段尤為突出，產生了大量的糾紛和訴訟。多數情況下，開發企業只是違規操作，尚有償債能力，消費者權益的損害尚可獲得救濟。但在開發商將房屋重復出售后卷款而逃不知所蹤，或者已將款項揮霍罄盡，或者以其他方式轉移財產無力償債的情況下，由于同一標的房屋上并存眾多權利，各權利人只能就同一財產請求權利保護，購房人要求辦理房屋“兩證”的，如何處理購房消費者與抵押權人、工程款權利人等間的權利沖突?這一問題是人民法院審判實踐中面臨的重要課題。為準確適用《合同法》第286條規定，最高人民法院出臺了《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(以下簡稱《批復》)，及時對審判實踐給予了指導，但不能完全解決實踐中的問題。本文從審判實踐角度提出以下意見，旨在通過探討尋求更加準確、具體、妥當的解決方法。
一、保護購房消費者權利的依據和條件

(一)判別購房消費者的依據和標準

《批復》第2條規定，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”，首次采用了購房“消費者”的概念，將商品房列入“商品”的范圍，確認了審判實踐中可以援引《消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)對購房“消費者”進行特殊保護，購房“消費者”有權請求依照《消法》的規定保護其合法權益。《批復》首次明確規定對購房消費者予以優先保護，即購房消費者可以對抗工程款的優先權，解決了購房消費者與工程款優先權人的受償順位問題。購房人基于“消費者”的特殊身份起訴請求辦理房屋產權手續的，人民法院裁判其對房屋享有所有權能夠對抗承包人的工程款優先受償權，應以《批復》第二條規定為依據。

在適用《批復》時首先要解決的是“消費者”的識別問題。筆者認為，對《批復》規定的“消費者”應當按照《消法》關于“消費者”的規定進行識別。根據《消法》第2條“消費者為生活需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護”的規定，判斷“消費者”的標準是：

(1)行為目的以生活消費所需。購買、使用商品有可能基于消費的目的，也有基于經營的目的;同樣的商品，可能因使用于生活活動而構成消費品，也可能因使用于生產經營活動而成為生產資料。如果為自己的生活消費而購買商品或接受服務，該行為為消費行為。對于購買者是否以生活消費為目的，可以憑一般人的社會生活經驗，結合購買者的主觀動機和客觀行為表現加以判斷。凡是和人類生活有關，基于求生存便利或舒適的生活目的，為滿足衣食住行娛樂等方面生活欲望的行為，原則上均屬于生活消費行為。

(2)行為主體為處于弱勢地位的自然人，而非法人或其他組織。法人或者其他組織作為自然人的集合體，具有團體之法律人格，不存在缺乏專門知識、交涉能力的問題，即使其購買的商品最終由自然人用于生活消費(如公司購買日用品發給職工)，法律也并無給予特殊保護的必要。正是基于此，國際標準化組織消費者政策委員會于1978年首屆年會上將消費者定義為“以個人消費為目的而購買或使用商品或服務的個體社會成員”[注1]，我國國家標準局于1985年頒布的《消費品使用說明總則》也規定“消費者為滿足個人或家庭的生活需要而購買、使用商品或服務的個體社會成員�！�

根據《消法》和《批復》的規定，并非所有的購房人都能成為消費者，只有以生活消費為目的而購房自然人才屬于購房消費者的范疇。判別購房人是否為消費者，通常有兩點外在表現：一是所購買的房屋為住宅而非營業用房;二是供自己或家人居住。判別購房者是否以生活需要為目的面臨的難題是，隨著人們生活水平的提高，生活需要的范圍難于界定。例如，已有一套甚至多套住宅的自然人，又購買房屋用于居住，可否認定其為生活需要?自然人所購房屋用于出租，以租金為家庭生活主要來源，其購房行為可否認定為滿足生活需要?筆者認為，即便消費者購買的產品既供自己使用，同時又用于經營用途時，如果其購買產品的目的是偏重自己使用或者作為家庭生活主要來源的，則應屬于生活消費所需。在審判實踐中，可根據購房人所購房屋為住宅或非住宅而推定購房人是否為消費者，消費者只需證明其所購房屋為住宅為已足。即如購房人購買的房屋為住宅，則應推定為生活消費行為;如要證明購房人非基于消費目的而購房，則應實行舉證責任倒置，由訴訟對方當事人舉證證明，此符合舉證責任分配規則的要求。