2009年房地產估價師《案例分析》精選試題（8）

1、房地產抵押價值評估有哪些特點？

答案：
（1）注重預期風險，在估價時，對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，而對逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。
（2）分析市場的變現能力。
（3）考慮抵押期間的耗損。

注：主觀題答案僅供參考

2、為什么說房地產估價技術路線與房地產估價方法是一種密不可分的關系？

答案：房地產估價技術路線是對房地產價格形成過程和形成方式的認識，而房地產估價方法本身也反映了人們對房地產價格形成過程和形成方式的認識，可以說每種房地產估價方法都體現了一種估價技術路線。例如對一宗尚未完成的房地產開發項目的估計，可以采用成本法，求取土地的價格，已體現投入的假設成本和各項相關費用、利息、利潤、稅費、累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也是體現了一種技術路線，他反映的價格形成過程是：產品的價格是由構成產品價格的各組成部分積算而形成的。我們也可以采用假設開發法，首先確定該項目完成后的市場價格，再扣除由未完成狀態繼續建造完成所需要的各項投入和利息、利潤、稅費，由此可以得出估價對象的價格，這種方法所反映的價格系形成過程是：未完成產品的價格最終取決于它開發建設后的市場價格，由后者可以推算出前者。所以說，房地產估價技術路線與房地產估價方法是一種密不可分的關系。