2009年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選試題（1）

1、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)方法，估價(jià)對象與估價(jià)方法，估價(jià)目的與估價(jià)方法之間分別存在什么關(guān)系？

答案：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)條文，對于不同的估價(jià)對象應(yīng)該選擇適合的估價(jià)方法進(jìn)行評估，如“6．2．3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”。

但是對于各種估價(jià)目的并沒有要求選擇對應(yīng)的估價(jià)方法，如前面提到6．2．3中要求對“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”，是針對“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類評估對象，并不是針對“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類目的而言。又如“6．2．2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)‘6．3．2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。”可見，針對不同估價(jià)目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問題，是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而不是選擇估價(jià)方法。

綜上所述，估價(jià)對象與估價(jià)方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價(jià)目的與估價(jià)方法之間并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。

注：主觀題答案僅供參考

2、征地補(bǔ)償估價(jià)中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)有哪些要求或標(biāo)準(zhǔn)？

答案：《土地管理法》第四十七條對征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補(bǔ)償。”其中，征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。