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　　專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。(二)共有部分的共有權共有部分是指區(qū)分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建筑物的其他部分。對于共有部分的范圍，需要注意的是：(1)共有部分既有由全體業(yè)主共同使用的部分，例如，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然�本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分，也有僅為部分業(yè)主共有的部分，如各相鄰專有部分之間的樓板、隔墻，部分業(yè)主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。其中，對于建筑區(qū)劃內的道路、綠地、物業(yè)服務用房以及車位、車庫的歸屬，我國物權法作出了明確的規(guī)定。(2)建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(3)建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地或者明示屬于個人的除外。(4)建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。(5)建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位，還包括占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這里的“應當首先滿足業(yè)主的需要”，是要求建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主。而此處的配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。(6)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等，應當為共有部分。

　　業(yè)主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權益的除外。

　　改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，屬于物權法第76條第1款第7項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”的范圍。