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　　業主的建筑物區分所有權

　　業主的建筑物區分所有權的概念

　　建筑物區分所有權是我國物權法專章規定的不動產所有權的一種形態。所謂建筑物區分所有權，指的是權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。物權法規定的業主的建筑物區分所有權，與有些國家規定的建筑物區分所有權是同一概念，加上“業主的”三個字，是因為“業主”、“物業”的含義已經為人們所熟悉，為了便于人們理解，故在建筑物區分所有權之前加了“業主的”三個字。為了敘述方便，以下稱建筑物區分所有權。

　　依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主�；�于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

　　建筑物區分所有權將建筑物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建筑物區分為若干部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害于交易安全。基于物權客體的獨立性原則，區分所有的專有部分，需具備一定條件，才可以作為建筑物區分所有中專有權的客體。這些條件有：

　　1.須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建筑物的構造上，可以加以區分并與建筑物的其他部分隔離。至于是否具有足夠的獨立性，應依一般的社會觀念確定。例如，一個住宅單元通過固定的樓板、墻壁與其他單元相隔離，成為獨立的住宅單元。其內再以屏風分隔成數個部分的，其內各部分則不具有構造上的獨立性。

　　2.須具有使用上的獨立性，即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定標準，應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。如果該區分部分必須利用相鄰的門戶方能出入的，即不具有使用上的獨立性。

　　3.能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當為專有部分的組成部分。