四、簡答題

    1.某投資者以3.8萬元/㎡的價格購買了一個建筑面積為80㎡的店鋪，用于出租經營。該投資者以自有資金支付了總價款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎上上浮2個百分點，按年等額償還。經營費用為毛租金收入的25%.投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內的稅前現金回報率不低于10%.試計算在還貸期內滿足投資者最低現金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。（8分）

    2.許某于2005年1月1日以100萬元購得一套住宅，購房款中的60%來自銀行提供的年利率為6%，期限為15年，按月等額償還的個人住房抵押貸款�，F許某擬于2010年1月1日將此套住宅連同與之相關的抵押債務轉讓給李某。根據李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2010年1月1日至2019年12月31日，年利率為6%，按月等比遞增方式還款（月等比遞增比率為0.3%）。問李某在新還款方案下的首次月還款額為多少？（8分）

    3……某家庭準備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入16000元，最多能以月收入的30%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為12%，最長貸款期限20年，最低首付款為房價的30%，若采用按月等額償還方式，問：（1）該家庭能購買住房的最高總價是多少？若第五年末，該家庭月收入突增為18000元，第5年末銀行貸款利率上調為15%，為保持原月償還不變，則：（2）該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？（3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？（8分）

    4.某家庭估計在今后10年內的月收入為10000元，如果其月收入的35%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為6%的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？

    5.某家庭前5年月收入9600元，每月存入銀行50%準備購房，現利用該存款本利作為部分購房款，其余房款向銀行申請住房抵押貸款，銀行要求貸款10年還清，家庭收入現為9600元/月，預計月增0.5%，初步安排月收入的40%用于還款。問該家庭有償還能力的住房價格應控制在多少？如市場上房價為9600元/㎡，則所選住房建筑面積應控制在多少？（銀行存款利率6%，貸款利率9%，其中存款利率為單利，貸款利率為復利，均按月計息）

    6.某投資者以800萬元購入一寫字樓物業20年的使用權用于出租經營，已知該投資者的目標收益率為27%，預計未來20年內的年租金上漲率為10%，問該寫字樓于第八年的凈租金收入為多少時，方能滿足投資者收益目標的要求？

    7.某投資者以9500元/㎡的價格購買了一套建筑面積為120㎡的住宅，并向銀行申請了相當于70%的按月等額還款的抵押貸款，已知該項抵押貸款的年限為15年，年利率為6%，按月計息，如果該家庭擬于開始還款后的第10年年初一次償清該項貸款的余額，問此時一次償還的金額為多少？