五、估價測算過程

    （一）超市的估價

    選取的三宗類似的房地產交易資料如下（交易情況與房地產狀況的詳細分析略）：

    可比實例 Ａ Ｂ Ｃ

    成交價格 人民幣9300元／平方米 人民幣6300元／平方米 1350美元／平方米

    成交面積 6900平方米 2400平方米 8600平方米

    成交日期 2001年5月30日 2001年6月23日 2000年12月28日

    交易情況 拍賣 正常 正常

    房地產狀況 0% -25% +10%

    注：表內面積均為建筑面積

    根據可比實例，搜集的其它相關資料有：該市商業房地產近三年來以人民幣為基準的價格變動 率為平均每月比上月上漲0.5%，預計今后一年內仍可保持此趨勢。2000年12月25日美元與人民幣的匯價為1：8.3，2001年6月30日為1：8.27.

    1，比準價格A

    =9300×100/100×（1+0.5%）×100/100

    =9347（人民幣元/平方米）

    2，比準價格B

    =6300×100/100×（1+50.%） ×100/（100-25）

    =8484（人民幣元/平方米）

    3，比準價格C

    =1350×8.27×100/100（1+0.5%） ×100/100

    =10458（人民幣元/平方米）

    式中可比實例C因地域較好，根據以往經驗增加10個分值。

    4，估價結果：根據上述可比實例的修正，采用簡單算術平均，得出估價對象的單價

    =（9347+8484+10458）/3=9430（元/平方米）

    總價=9430×7800=7355（萬元）

    （二）在建寫字樓的估價

    1，首先測算該寫字樓開發后的價值

    根據設計，估價對象建成后可對外出租經營的建筑面積為13500平方米。因尚未發生實際收益，估價人員調查收集了相鄰等規模同檔次寫字樓光輝大廈的經營資料作為計算依據。光輝大廈的租金標準為可租建筑面積每平方米每天1.2美元，空置率為20%，運營費用占有效毛收入的55%.

    年有效毛收入=13500×300天×1.2×8.27×（1-20%）=3215（萬元）

    年運營費用=3215×55%=1768（萬元）

    凈收益=有效毛收入-運營費用

    收益年期取50年

    資本化率取光輝大廈的投資收益率10.12%

    根據該市寫字樓經營近年來比較平穩的情況，按凈收益和資本化率、保持穩定的趨勢考慮，代入下列公式計算：

    V= =14183（萬元）

    式中　　V―――房地產價值

    A―――年凈收益率

    R―――資本化率

    N―――收益年期

    根據上述分析測算，估價對象可經營使用狀態的比準價格為14183萬元人民幣。