（三）測算2001年6月5日的房地產(chǎn)價格

    自1999年中期至今，隨著××市高檔住宅小區(qū)的興起，人們的居住觀念逐漸朝著小區(qū)化、規(guī)模化的方面發(fā)展，類似××大廈這樣與寫字樓混住，缺乏綠化環(huán)境的高檔外銷公寓市場處于滯銷狀態(tài)。根據(jù)有關(guān)部門所掌握的情況，1999～2001年該類物業(yè)的開發(fā)商報價已明顯低于1997年、1998年，交易成交案例較少。相反，由于該類物業(yè)無法啟動銷售市場，租賃市場相比略顯活躍，雖然租金價格較低，但類似估價對象的房地產(chǎn)實際成交租金比較透明，所以采用收益法測算其市場價格能客觀真實反映該項目的經(jīng)營運(yùn)作情況和現(xiàn)時房地產(chǎn)市場行情。

    收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)公開市場價格的一種方法。&考試大&

    1.租金收入

    （1）年租金毛收入。與估價對象在同一區(qū)域內(nèi)類似項目租金在2～3元人民幣/（㎡/d）（建筑面積），目前

    該區(qū)域內(nèi)的公寓供應(yīng)量較大，市場的選擇面廣，可替代性的物業(yè)較多，通過對硬件、軟件等影響市場租金的因素比較，估價對象的市場租金定位在2.5元人民幣/（㎡/d）（建筑面積）時將具有較強(qiáng)的市場競爭力，估價對象總建筑面積為1084.4㎡，則估價對象的年租金毛收入為：2.5×365×1084.4=989515（元）

    （2）年有效租金收入。按正常出租空置率20%計算，并考慮拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為租金毛收入的5%，則年有效租金收入為：989515×（1-20%）×（1-5%）=752031（元）

    2.年客觀運(yùn)營費(fèi)用

    （1）房產(chǎn)稅。按年有效租金收入的12%計算：

    752031×12%=902414（元）

    （2）營業(yè)稅。按年有效租金收入的5.5%計算：

    752031×5.5%=41362（元）

    （3）物業(yè)維修費(fèi)用。根據(jù)目前物業(yè)維修費(fèi)的統(tǒng)計資料，維修費(fèi)約占年有效租金收入的3.0%，則物業(yè)維修費(fèi)為：

    752031×3.0%=22561（元）

    （4）物業(yè)管理費(fèi)。包括正常使用下的能源費(fèi)、清潔費(fèi)以及員工工資、福利等費(fèi)用，按年有效租金收入的8%計算：

    752031×8%=60162（元）

    （5）租賃代理費(fèi)。由于該類物業(yè)一般由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對外出租，因此應(yīng)向物業(yè)管理公司支付一個月的租金毛收入作為租賃代理費(fèi)。雖然不同房屋的租期長短不同，半年期租約和兩年期租約的租賃代理費(fèi)有所不同，本報告假設(shè)年租賃代理費(fèi)按一個月（30天）租金毛收入計算：

    2.5×30×1084.4=81330（元）

    （6）保險費(fèi)。保險費(fèi)是指為使房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費(fèi)用，根據(jù)目前財產(chǎn)保險費(fèi)率的標(biāo)準(zhǔn)，取估價對象所在區(qū)域內(nèi)類似項目的平均市場售價的0.3%.該區(qū)域公寓平均市場售價取7000元/㎡，估價對象的建筑面積為1084.4㎡，則年保險費(fèi)為：

    7000×1084.4×0.3%=22772（元）

    （7）年客觀運(yùn)營成本。年客觀運(yùn)營成本=房產(chǎn)稅+營業(yè)稅+物業(yè)維修費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+租賃代理費(fèi)+保險費(fèi)=90244+41362+22561+60162+81330+22772=318431（元）

    3.年凈收益

    年凈收益=年有效租金收入-年客觀運(yùn)營成本=752031—318431=433600（元）