2.商鋪開發的需求預測與競爭分析

    商鋪開發的利潤高低主要取決于商鋪開發后給房地產開發商帶來的租金收入多少。而某一商鋪能否產生租金和能產生多少租金，主要取決于其所在的區位是否適合于它所從事的商業活動。

    商鋪的租金通常由一個固定租金加上銷售額的一個百分比來確定。租戶的銷售額越大，業主得到的租金就越高。因此，估計一個商鋪的產生租金的能力，實際上就是預測它的零售銷售能力。

    影響商鋪的區位因素包括商業區內競爭性企業的數量和區位，以及交易范圍內居民的購買力和消費類型。非區位因素（在不針對某個特定租戶的情況下，這一點常常難以分析）則包括管理和營銷能力、價格及商業信譽。

    對商鋪來說，在什么地方開店，是很重要的問題，商鋪必須做到能招來客戶，為此，在選擇開店地點時，掌握好商圈及購買圈相關信息是很重要的。

    （1）商圈的設定：商圈是指一商店街的客戶吸引力的所及范圍或地域。確定和分析商圈的方法有：

    ①利用政府商業主管部門通過調查而存有的現成資料的方法；

    ②獨立的調查方法；

    ③商圈的層次區分：一位日本專家提出的區分商圈的一個基準：第一層次商圈：可望吸引該地域30%以上的消費需要的地域。

    第二層次商圈：可望吸引該地域10%以上的消費需要的地域。

    第三層次商圈：可望吸引該地域5%以上的消費需要的地城。不過，以上的基準無論如何也只是一種參考基準，而非絕對的基準。

    3.辦公樓需求預測與競爭分析

    在房地產可行性研究中，預測商業辦公用房的需求被視為最為困難和最不準確的事情。

    （1）辦公樓與第三產業：辦公樓又稱為寫字樓，它是專門用來處理業務或提供專業性服務的建筑。

    （2）辦公樓競爭情況調查：調查競爭用房的信息，主要包括：區位、總建筑面積、用房內凈可租面積、凈已租面積、每平方米計劃售價、最短租期、提供的物業服務、停車設施及租戶收費標準；輔助設施、用房質量比較后的評判。

    在調查競爭用房的信息時，有一點需要特別指出的是，在我們考察寫字樓市場的時候，千萬不能以為只有純粹的寫字樓供求才代表了寫字樓市場。其他類型的建筑，特別是酒店（旅館），在寫字樓市場也占有相當大的份額，在進行市場分析時不能不把它們考慮進去，因為酒店搶去了寫字樓的大量用戶。

    （3）辦公樓開發的未來趨勢預測：辦公樓的需求增長水平，主要依據城市地區商業活動的一般增長率的高低。其中包括對該地區經濟趨勢的預測，因為某個商業的預測需要具備對復雜的經濟分析的了解。

    房地產細分市場風險分析

    房地產開發有許多種，大體上可分為兩類：

    1.成片開發

    成片開發是我國經濟發展的產物。成片開發的好處是：便于進行規劃控制；便于進行城市綜合配套；可以一攬子解決拆遷/征地問題，節約開發成本。

    2.單項開發

    單項物業開發在國內的房地產開發中比較常見。單項開發主要的形式有：

    （1）土地開發：是房地產投資的起點，投資者投資土地的目的在于獲得土地增值部分的收益。土地增值主要有直接增值和間接增值兩種。

    土地的直接增值是指通過投資者的投資建設，將無法直接用于建筑的土地改造成可以直接利用的土地，從而導致的土地價值增加。

    土地的間接增值則是指土地的價值在一系列因素，如政治形式、經濟政策、城市規劃方案等的影響下的價值增加。由于土地特殊的自然經濟屬性，土地的價值取決于土地的潛在收益能力。

    影響土地投資的具體因素主要有：①土地的區位；

    ②土地的潛在用途；

    ③國民經濟狀況；

    ④政策影響；

    ⑤城市規劃。其中區位是影響土地投資風險的最重要因素。