2011年房估師《理論與實(shí)務(wù)》復(fù)習(xí)導(dǎo)航（5）

　　（二）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)

　　真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來說，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二和價(jià)值量大的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)。

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場(chǎng)”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件：

　　①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買；

　　②買者和賣者的人數(shù)眾多；

　　③買者和賣者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由；

　　④買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格；

　　⑤就成交總額而言，每個(gè)買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的；

　　⑥買者和賣者無串通共謀行為；

　　⑦消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；

　　⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。

　　一個(gè)市場(chǎng)如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場(chǎng)。純粹的完全市場(chǎng)在現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在。證券交易所和小麥?zhǔn)袌?chǎng)通常被看作近似于完全市場(chǎng)。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但房地產(chǎn)實(shí)物無法移動(dòng)，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)。

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，并且市場(chǎng)信息不對(duì)稱，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格，有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，在其判斷中要求有專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，所以需要房地產(chǎn)估價(jià)師提供市場(chǎng)信息，進(jìn)行“替代”市場(chǎng)的估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正常化，促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　值得指出的是，在需要專業(yè)估價(jià)的不同類型的資產(chǎn)中，由于各自的特性不同，把握影響其價(jià)值的質(zhì)量因素、功能因素、產(chǎn)權(quán)狀況、占有使用情況、市場(chǎng)狀況等所需的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)差異很大，它們的價(jià)值評(píng)估一般不是同一個(gè)估價(jià)人員甚至同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)所能勝任的。