2011年房估師《理論與實(shí)務(wù)》模擬試題（16）

　　1．按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的調(diào)整系數(shù)為0.91，則其依據(jù)是（ 　）。
　　A．可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為9%
　　B．可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為9%
　　C．可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為9.89%
　　D．可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為9.89%

　　2．甲乙兩宗土地使用權(quán)剩余年限分別為30年和40年，樓面地價(jià)分別為2700元/㎡和2800元/㎡，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則兩宗土地價(jià)格相比（ 　）。
　　A．甲大于乙
　　B．甲小于乙
　　C．甲等于乙
　　D．無法確定

　　3．某宗房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ 　）萬元。
　　A．667
　　B．1333
　　C．1000
　　D．500

　　4．某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余年限為50年，預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（ 　）萬元。
　　A．833
　　B．2500
　　C．1250
　　D．1067

　　5．已知一年期國(guó)債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報(bào)酬率為（ 　）。
　　A．7.78%
　　B．8.28%
　　C．13.21%
　　D．14.21%

　　1．開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（ 　）。
　　A．取得估價(jià)對(duì)象的日期
　　B．開始施工建設(shè)的日期
　　C．開始預(yù)售的日期
　　D．開始銷售的日期

　　2．評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2007年1月1目的價(jià)值，預(yù)測(cè)該宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)（含地價(jià)）為2000萬元，折現(xiàn)率為10%，則開發(fā)完成后房?jī)r(jià)現(xiàn)值為（ 　）萬元。
　　A．1562.89
　　B．1652.89
　　C．1502.63
　　D．1520.63

　　3．城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同，面積相等、位置相鄰，但由于（ 　）不同，價(jià)值會(huì)有所不同，而且差異可能很大。
　　A．區(qū)域規(guī)劃
　　B．臨街狀況
　　C．周圍環(huán)境
　　D．地形地勢(shì)

　　4．路線價(jià)法特別適用于對(duì)（ 　）進(jìn)行估價(jià)。
　　A．單宗土地
　　B．多宗土地
　　C．部分土地
　　D．待開發(fā)土地

　　5．按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偙劝唇ㄖ�面積分?jǐn)傄獜?fù)雜，但更符合實(shí)際情況，主要適用于（ 　）的建筑物。
　　A．用途相同且價(jià)格差異不大
　　B．建筑面積相同且價(jià)格差異不大
　　C．規(guī)模相同且價(jià)格差異不大
　　D．各部分的房地價(jià)值有差異且差異不大

　　答案：1．C　2．A　3．C　4．D　5．A  6．A　7．B　8．B　9．B　10．D