2011年房估師《理論與實務》復習導航（3）

　　（四）房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內

　　房地產估價是建立在房地產估價師對估價對象，及其所在的房地產子市場運行規律的認識，以及相關制度政策、經濟、社會等因素對估價對象價值影響的判斷基礎上的。從理論上講，合格的（或者說具有專業勝任能力的）房地產估價師會對估價對象及其所在的房地產子市場運行規律有全面、正確的認識，并可以準確判斷相關制度、政策、經濟、社會等因素對估價對象價值的影響。因此從理論上講，不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值應相同，而且對于為交易提供價值參考依據的估價，評估價值的正確與否可以由事后的實際成交價格來驗證。

　　但在實際中，常常會出現不同的房地產估價師對同一估價對象，在同一估價目的、同一估價時點的評估價值不相同，也與實際成交價格有差異。這就產生了估價準確性的問題。

　　實際上，估價總是處于信息不完全和不確定性下做出的，并且不同的房地產估價師擁有的估價對象價值的信息一般也不可能完全相同。因此，即使都是合格的房地產估價師也難以得出完全相同的估價結果，只會得出近似的估價結果，而且評估價值都會有一定的誤差，即：

　　評估價值=真實價值+誤差

　　在英國和其他英聯邦國家，估價準確性的問題經常出現在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中。在專家證人（公認的具有較高專業能力的估價師）的引導下，法官使用了“誤差范圍（marginoferror）”的指標。其概念是評估價值與估價對象的“真實價值（truevalue）”偏差的可接受范圍。如果評估價值超出了誤差范圍，即可認為估價師有“專業疏忽（professionalnegligence）”。很多時候，法官使用的誤差范圍是10%，有時誤差范圍放寬到15%.對于難度很大的估價業務，誤差范圍放寬到20%.

　　目前，英國估價行業對判斷估價準確性的意見，是考察估價師的估價過程而不是估價結果。例如，估價師是否遵守了行業標準，是否明確地告知委托人估價過程和估價結果的性質和有限性。我們知道，估價結果受限于估價師現有的知識水平和范圍，以及數據的完整性和估價業務的時間要求。合格的估價師應當對其估價結果的有限性有清楚的認識，采用多個假設來處理現有的知識水平和范圍以及數據的完整性方面的有限性，并將這些假設對估價結果的影響明確地告知委托人。事實上，不同的估價師采用不同的假設，是造成很多情況下對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值不相同的重要原因。

　　需要指出的是，一般之所以不直接使用實際成交價格來判斷估價結果的準確性，還因為估價結果是假定在正常交易情況下所形成的價格，而實際成交時的交易情況并不一定正常，實際成交價格不一定是正常市場價格。

　　為了防止不同的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值出現較大偏差，促使評估價值更加客觀合理，相關估價國際組織、區域組織以及許多國家和地區的估價行業組織或者政府部門，制定了指導估價師從事估價業務的技術規范和職業道德規范的估價標準、規則、指南等。

　　例如，國際估價標準委員會（InternationalValuationStandardsCommittee，簡稱IVSC）制定并努力推廣《國際估價標準》（InternationalValuationStandards，IVS）；

　　歐洲估價師協會聯合會（TheEuropeanGroupofValuers'Associations，簡稱TEGoVA）制定了《歐洲估價標準》（EuropeanValuationStandards，EVS）；

　　美國估價促進會估價標準委員會（TheAppraisalStandardsBoardofTheAppraisalFoundation）制定了《專業估價操作統一標準}（UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice，USPAP）；

　　英國的皇家特許測量師學會（RoyalInstitutionofCharteredSurveyors，簡稱RICS）制定了《評估和估價標準》（RICSAppraisalandValuationStandards）；

　　日本制定了《不動產鑒定評價基準》；

　　中國臺灣地區“內政部”制定了《不動產估價技術規則》；

　　香港測量師學會制定了《物業估值準則》（TheHKISValuationStandardsonProperties）；

　　中國內地制定了國家標準《房地產估價規范》以及發布了《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產抵押估價指導意見》等。