2011年房地產估價師案例分析備考資料3

　　1.2.3.3 確定房地產估價技術路線時要充分了解估價時點

　　確定房地產估價技術路線就是要確定房地產價格的內涵和價格形成過程，而房地產價格內涵與價格形成過程都與估價時點密切相關。

　　關于估價技術路線與估價時點的關系，詳見本節“1.2.4.4房地產估價技術路線與估價時點原則”。

　　下面我們再從一個考試題來看房地產估價基本事項與房地產價格內涵和價格形成過程以及與房地產估價技術路線之間的相互關系。

　　[例1—1] 甲方(開發公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建設兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5 000 ㎡的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1 500萬元，此時A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工，甲、乙雙方此后為工程款發生糾紛，甲方認為工程款實際發生1 400萬元，乙方尚應返還100萬元;乙方則認為工程款實際發生1 580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。

　　1.確定評估結論的依據應該是：

　　A.以1 500萬元作為評估價值

　　B.以(1 400+1 580)/2=1 490萬元作為評估價值

　　C.以1993年7至12月的預算定額、材差等資料為依據，按兩幢商品房到停工之日止實際發生的工程量計算評估價值

　　D.以1995年7月的預算定額、材差等資料為依據，按兩幢商品房到停工之日止實際發生的工程量計算評估價值

　　2.如果該開發公司擁有全部合法開發手續，欲將整體項目轉讓，估價時點應確定為：

　　A.1993年12月

　　B.1995年7月

　　C.項目轉讓日期

　　D.項目建成日期

　　3.該商品房預計1998年5月建成，要估測建成時的售價，估價對象的狀況和房地產市場情況應該如何選擇：

　　A.估價對象狀況及房地產市場情況均為1995年7月的狀態

　　B.估價對象狀況及房地產市場情況均為1998年5月的狀態

　　C.估價對象狀況為1998年5月、房地產市場情況為1995年7月的狀態

　　D.估價對象狀況為1995年7月、房地產市場情況為1998年5月的狀態

　　例1—1是1998年房地產估價師執業資格考試《房地產估價案例與分析》的一道試題，這個題主要就是考房地產估價技術路線的確定。

　　例1—1提的三個問題反映了三種不同的估價目的，需要了解的估價基本事項不同，相應的估價技術路線也各異。

　　第一問涉及的估價目的是確定甲方實際應支付給乙方的工程款，因此其估價技術路線是：1993年7至12月的預算定額、材差等資料為依據，按兩幢商品房到停工之日止實際發生的工程量計算評估價值，估價時點是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起訴之日。

　　第二問是確定項目轉讓的價格，因此其估價技術路線應該是采用假設開發法確定項目在轉讓時點的價格，這個價格與第一問提到的“甲方實際應支付給乙方的工程款”是完全無關的。

　　第三問是確定估價對象1998年5月建成時的售價，因此要按照估價對象狀況及房地產市場情況均為1998年5月的狀態來確定其屆時的價格。

　　在這個例題中，估價目的、估價時點、估價對象的狀況、房地產市場情況等估價基本事項與估價對象的價格內涵和價格形成過程，以及與估價技術路線之間的關系體現得非常充分。