2011年房地產(chǎn)估價師案例分析備考資料5

　　1.2.4.2 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與替代原則

　　遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　替代原則的理論依據(jù)是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相同市場價值，才有可能根據(jù)市場資料對估價對象進行估價。

　　替代原則也反映了房地產(chǎn)估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產(chǎn)估價所要確定的估價結(jié)論是估價對象的價值。對于房地產(chǎn)交易目的而言，該價值應(yīng)當是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的價值。

　　在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，無論采用什么估價思路和估價方法，都必然首先承認替代原則：市場法是用類似房地產(chǎn)的成交價格來“替代”估價對象的價值，收益法是用估價對象未來的收益“替代”估價對象的價值，成本法是用估價對象各組成部分的價格來“替代”估價對象的價值，等等。