為了迎接2011年房產經紀人考試，育路教育網小編特為大家整理了房產經紀人房產經紀概論之房地產經紀機構，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    房地產咨詢服務

    房地產投資咨詢（熟悉）

    房地產投資咨詢業務的基本類型

    房地產投資是指國家、企業或個人為了達到獲利的目的，將貨幣資產轉化為房地產實物資產的行為。房地產投資所涉及的領域有；土地開發、舊城改造、房屋建設、房地產經營、置業等。

    房地產投資已經成為一些投資者為使資產增值、獲取高額利潤的重要投資方式。但是由于房地產商品的特殊性，房地產投資具有投資成本高，風險大、回收期長、所需專業知識廣的特點，使不少非專業投資者尤其是個人投資者不能輕易介入房地產投資。

    而房地產經紀人員由于具有豐富的房地產專業知識和市場經驗，熟悉房地產投資各方面的環節，可以為投資者提供科學、合理的投資建議和方案。

    在一些西方發達國家，房地產投資咨詢業務也是房地產經紀業務中很重要的一部分。目前，我國房地產經紀人員開展房地產投資咨詢業務并不普遍，但是隨著房地產市場的成熟，完善，房地產投資咨詢業務成為重要的業務組成部分是發展的趨勢。

    目前，房地產經紀人員從事的房地產投資咨詢業務主要有兩種：

    1、房地產開發投資咨詢

    房地產經營投資是指投資者以開發土地或其他待開發的房地產，進而通過買賣或租賃等形式獲利的商業活動。其投資目的不僅是為了回收原墊付的所投資金，而且要獲取盈利。

    對于這一類型的投資，最常見的投資咨詢服務就是提供房地產開發項目的可行性研究報告。

    房地產開發項目的可行性研究是很典型的投資分析，其分析的步驟、基本方法等在其他形式的投資分析中也經常用到。

    在可行性研究中要進行收入和成本的對比分析，并考慮投資者風險偏好和資金的時間價值，一般采用現金流量貼現分析方法。

    房地產開發項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發項目進行全面、系統的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。

    開發項目可行性研究可以分為五個步驟：

    （1）接受委托。與委托方簽訂合同協議，明確可行性研究的工作范圍、目標意圖、進度安排、費用支付辦法及協作方式等。

    （2）市場調查分析。可以從市場調查和資源調查兩方面進行。市場調查要從宏觀、區域和微觀三個層面對市場進行調查分析，預測未來市場的供給、需求、租售價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟規模和項目構成。

    資源調查包括建設地點調查、用地現狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、水文地質、氣象等方面的調查，為下一步規劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。

    （3）方案選擇和優化。根據研究的要求，在對收集到的資料和數據進行分析的基礎上，建立若干開發方案，會同委托方明確方案選擇的重大原則問題和優選標準，從而評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，并進一步確定項目規模、構成和開發進度。

    （4）財務評價。對經上述分析后所確定的合理方案，在對項目投資、成本、價格、收入等進行估算的基礎上，對方案進行詳細財務評價，研究論證項目在經濟上的合理性和盈利能力，并對項目的敏感性和不確定性進行分析，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

    （5）編制可行性研究報告。經過上述分析與評價。即可編制詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結論性的意見、措施和建議，供決策者作為決策的依據。

    1、在推薦投資方案時，房地產經紀人還可以考慮委托公司的發展戰略、投資組合、資本結構及風險的偏好程度等因素，使推薦更有針對性。

    2、可行性研究報告是可行性研究的成果性文件。一般來說，一份正式的可行性研究報告應包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖六個部分。

    3、項目可行性研究報告如用于立項報批手續，還應包括環境分析、能源消耗及節能措施、國民經濟評價等方面的內容。

    在開發項目可行性研究中，市場分析和預測部分非常重要。它是整個分析的起點，也是整個分析中數據的輸人口，直接影響分析結果的可靠性。在開發投資分析中，房地產經紀人應對消費者行為研究給予足夠的重視。

    另外，區位選擇也是關注的焦點。區位因素是影響房地產需求量和租售價格的重要因素。

    區位優勢不是固定不變的，它會隨著經濟、社會、技術等的發展變化而變化。如果房地產經紀人能夠預先判斷在不遠的將來哪些房地產的區位優勢會增強，并向客戶提供該信息，使得客戶以較低價格先行得到有升值潛力的房地產，就可為客戶創造更高的價值。

    目前市場上有些投資者投資于改建項目。改建是將一些已經損壞或在功能上已經廢棄的建筑物，在物理結構上進行改造或者將其改建成符合現行設計標準的建筑物，然后向市場租售，收回投資。與工作地聯系便利的老城區是改建投資的首選地區。其中那些建筑風格獨特、建筑結構合理的老房子是改建項目的主要目標。這類物業由于自然損耗或者周邊環境的惡化，往往能以低廉的價格獲得。通過對鄰近地區的開發，物業價值和租金水平通常能迅速上升。但是要注意分析改建的規模，幾棟或較小規模的改建，往往并不能帶來升值。