2011年房估師理論與實務輔導：收益法及其運用考點精析

　　本章歷年考試焦點

　　1．本章內(nèi)容是歷年考試中分值所占比例最大的一章。從教材來看：

　　(1)本章內(nèi)容并不復雜，但是公式比較多，尤其是數(shù)學公式的推理運用。

　　(2)概念比較多，有些地方屬于易混淆的知識點。

　　(3)關于畫現(xiàn)金流量圖的方法，一定要掌握好。這種圖示對于收益年限的確定，能使人一目了然。

　　2．收益期限與收益價格的確定

　　(1)收益期限的確定

　　收益期限是估價對象自估價時點起至預期未來可以獲取收益的時間。收益期限應視估價對象的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定(如建設用地使用權法定最高年限)、合同約定(如租賃合同約定的租賃期限)等的基礎上，結合建筑物剩余經(jīng)濟壽命或建設用地使用權剩余期限來確定。

　　估價對象的收益期限為其建筑物剩余經(jīng)濟壽命和建設用地使用權剩余期限的較小值；如果是計算承租人權益價值，則收益期限為剩余租賃期限。

　　(2)收益價格的確定

　　對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)建筑用地使用權剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期限，選用相應的收益法公式進行計算。

　　對于土地與建筑物合成體的估價對象，建筑物經(jīng)濟壽命早于建筑用地使用權剩余期限而結束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期限，選用相應的收益期限為有限年的公式計算出一個價值，然后再加上建筑物經(jīng)濟壽命結束之后的剩余年限建設用地使用權折現(xiàn)到估價時點的價值。在建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于或與建設用地使用權剩余期限一起結束的情況下，出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建筑物分為予以補償和不予補償兩種情況。對收回的建筑物予以補償?shù)模�房地產(chǎn)的價值等于以建設用地使用權剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上建設用地使用權剩余期限結束時建筑物的殘余價值折算到估價時點時的價值；對收回的建筑物不予補償?shù)模�以建設用地使用權剩余期限為收益期限，選用相應的收益期限為有限年的公式計算房地產(chǎn)的價值。

　　(3)應該得指出的是，對于估價對象為住宅的，由于《中華人民共和國物權法》第l49條明文規(guī)定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期。因此，對于住宅情形，其建設用地使用權出讓合同應不會約定不可續(xù)期。換句話說，住宅情形下其建設用地使用權出讓合同是未約定不可續(xù)期，如約定不可續(xù)期則是違法的，不能生效的。因此，住宅建筑物剩余經(jīng)濟壽命一般會早于建筑用地使用權剩余期限結束，此時，應根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期限。計算住宅收益價格時，選用相應的收益期限為有限年的公式計算出一個價值，然后再加上建筑物經(jīng)濟壽命結束之后的剩余年限建設用地使用權折現(xiàn)到估價時點的價值。

　　3．有效毛收入。有效毛收入是收益法計算的第一個難點。找出有效毛收入不難，難就難在如何合理界定哪些是有效毛收入。哪些不是。有效毛收入計算分為出租或自營兩種情形。對于出租類型的，一般采用市場法計算有效毛收入，重點考慮以下幾個方面：①選取的租賃實例要真實、客觀；②選取的租賃實例的租金內(nèi)涵要全面完整；③要考慮是否有租約期限制，租約期選用租約租金，租約期外選用市場租金；④對其他收入的確定要準確，其他收入一般指租賃保證金或押金的利息收入。其中，租金內(nèi)涵的確定是關鍵；對于自營類型的，經(jīng)營收入與支出內(nèi)容要全面客觀，要詳細分析數(shù)據(jù)，剔除個別的、不合理數(shù)據(jù)，修正調(diào)整成為客觀數(shù)據(jù)。

　　4．運營費用。費用項目的估算或者確定過程要有依據(jù)，取值要合理，費用應采用社會平均的客觀正常數(shù)據(jù)，對不符合要求的數(shù)據(jù)要進行修正、調(diào)整和篩選。其中難點有三個：①在運營費用中不應包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。②要通過分析租賃合同，結合租賃實例的租金內(nèi)涵來決定應當扣除的費用項目。③在營業(yè)情形下的運營費用包含兩項，即“維護房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用”和“歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益”；在出租情形下的運營費用只包含一項，即“維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用”。原因在于：基于租賃收入測算凈收益時，歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實際上已扣除，因此就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益了。

　　5．凈收益。要注意分析有形收益和無形收益，實際收益和客觀收益，樂觀估計、保守估計和最可能估計。

　　6．變化趨勢分析。一定要進行這種分析，這是用收益法估價很容易被忽視的環(huán)節(jié)。凈收益流模式要判斷準確，分析合理，升降幅度預測數(shù)值的依據(jù)要充分。

　　7．報酬率(或資本化率)。報酬率的確定方法和確定過程要正確，數(shù)據(jù)來源的依據(jù)要充分，要注意三種計算報酬率方法的利弊優(yōu)劣。

　　8．收益期限。這是收益法計算的另一個難點，一是收益期限的確定要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命和建設用地使用權剩余期限之間的關系，還要考慮對收回的建筑物予以補償還是不予補償?shù)膯栴}；二是在不同情況下，收益價格的計算差異很大。