2010年房地產估價師《理論與方法》備考資料（6）

6、重新購建價格：

　　⑴重新購建價格是假設在估價時點重新取得或重新開發、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應得的利潤之和。特別注意：①重新購建價格是估價時點的。并非總是現在，可也能是過去。②重新購建價格是客觀的。是社會一般的公平耗費，是客觀成本。③建筑的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地的重新購建價格是在估價時點狀況下的價格。

　　⑵重建價格和重置價格。①重置價格：采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。②重建價格：采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。適宜于有特殊保護價值的建筑物的估價。

　　通常重置價格低于重建價格。

　　7、建筑物重新購建價格的求取方法：

　　①單位比較法（單位面積法和單位體積法）②分部分項法 ③工料測量法 ④指數調整法

　　8、建筑物折舊：物質折舊、功能折舊、經濟折舊。

　　①物質折舊。即物質磨損、有形損耗。有自然經過的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存。

　　②功能折舊。即精神磨損、無形損耗。是由于消費觀念變更、規劃設計更新、技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后或不適用所造成的價值損失。

　　③經濟折舊。即外部性折舊。是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失。包括供給過量、需求不足、自然環境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規劃改變、政策變化等。

　　9、建筑物折舊的求取方法：

　　⑴年限法。①自然壽命和經濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑從建成之日起到不堪使用時的年數；后者是指建筑物從建成之日起預期產生的收入大于運營費用的持續年數。②實際經過年數和有效經過年數。實際經過年數是指建筑物建成之日起到估價時點時的日歷年數；有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數。在成本法求取折舊時，建筑物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為有效經過年數，剩余壽命應為剩余經濟壽命。

　　⑵實際觀察法。注重建筑物的實際損耗程度。建筑物的損耗分可修復的損耗和不可修復的損耗。當修復所需的費用小于或等于修復后房地產價值的增加額的，為可修復部分。其折舊額為其修復費用；對于不可修復部分，再將其分為短壽命項目和長壽命項目，然后采用年限法或面新折扣法分別計算其折舊額，最后將修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命的折舊額相加，即得到建筑物的折舊總額。

　　⑶成新折扣法。適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現值調查。

　　⑷折舊方法的綜合運用。常以年限法為基礎計算折舊，然后根據實地觀察法進行修正。P163

　　10、估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時：

　　①建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計。

　　②建筑物耐用年限短于土地使用年限時，應按建筑物耐用年限計算折舊。

　　③建筑物耐用年限長于土地使用年限時，應按土地使用權年限計算折舊。

　　④建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束時，應按建筑物耐用年限計算折舊。

　　⑤建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時，應按建筑物已使用年限加上土地使用權剩余年限計算折舊。

　　11、現行商品房價格構成：

　　⑴商品住宅價格構成：①成本：征地費及拆遷補償安置費、勘察設計及前期工程費、住宅建筑、安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營業性配套公共建筑的建設費、管理費、貸款利息。②利潤；③稅金；④地段差價。不計入商品住宅價格的費用：非住宅小區級的公共建筑的建設費用、住宅小區內的營業性用房和設施費。

　　⑵經濟適用住房價格的構成：①征地費及拆遷補償安置費；②勘察設計及前期工程費；③建筑安裝工程費；④住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）；⑤管理費（以上4項之和的1%-3%）；⑥貸款利息；⑦稅金；⑧利潤（3%以下）。

　　⑶農地征用費的構成：①土地補償費（6-10倍/畝）；②安置補助費（4-6倍/人）；③地上附著物和青苗補償費；④新菜地開發建設基金（城市郊區菜地）；⑤耕地開墾費（占用耕地）；⑥耕地占用稅（占用耕地）；⑦征地管理費；⑧其它。

　　⑷城市房屋拆遷補償安置費構成：①被拆遷房屋及附屬物的補償；②搬遷補助費；③臨時安置補助費或周轉房費；④拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費；⑤拆遷服務費；⑥拆遷管理費；政府規定的其他有關稅費。

　　12、現行房屋折舊制度及房屋完損等級評定標準：

　　①折舊制度：4類7等：各種結構房屋殘值率一般為：A鋼筋砼結構0；B磚混一等2%；C磚混二等2%；D磚木一等6%；E磚木二等4%；F磚木三等3%；G簡易結構0.

　　②完損等級：根據房屋的結構、裝修、設備的完好、損壞程度分為：A 完好房，十、九、八成；B基本完好房，七、六成；C一般損壞房，五、四成；D 嚴重損壞房及危險房，三成以下。

　　13、方法應用過程中容易出現的問題：⑴土地取得成本包括購地款和有關稅費；⑵土地開發成本的計算依據及取值是否正確，注意客觀成本和實際成本的區別。⑶利息計算是否正確，注意利息率、計息周期，資金以何種方式投入，需要計息的項目（土地取得費，包括為購地而支付的稅費，開發成本、管理費用）；⑷利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據，利潤率的計算基數與利潤是否對應。⑸折舊方法的選用、折舊計算是否正確。注意經濟壽命和自然壽命、有效經過年數和實際經過年數的區別，建筑物折舊年限的確定；⑹銷售稅費的計算是否有誤，其計算基數應該是銷售收入；⑺模型的選用是否正確，各種模型所對應的開發程度，以及考慮的項目是否齊全；⑻計算是否有誤。