2011年房估師理論與實(shí)務(wù)輔導(dǎo)：對房地產(chǎn)的認(rèn)識與描述考點(diǎn)精析

　　本章歷年考試焦點(diǎn)

　　1．房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的結(jié)合體，具體分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及該實(shí)體組合完成的功能。

　　2．城市規(guī)劃對土地用途、建筑容積率的限制，房地產(chǎn)被人民法院查封從而處分受到限制，都屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利。

　　3．建筑物所有權(quán)是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)、專有部分以外的共有部分的持份權(quán)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。

　　4．房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個(gè)別因素的影響，房地產(chǎn)交易難以采用樣品交易的方式。

　　5．外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

　　6．通過城市規(guī)劃規(guī)定建筑高度、建筑密度、容積率等的制約屬于政府對房地產(chǎn)管制權(quán)的制約。

　　7．“三通一平”是指路通、水通、電通和場地平整，“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件和場地平整，“七通一平”是指具有了道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)�、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件和場地平整。這一考點(diǎn)經(jīng)常出現(xiàn)在房地產(chǎn)基本制度、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理和房地產(chǎn)估價(jià)理論方法考試中。

　　8．掌握“干凈”房地產(chǎn)的具體指向，房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的幾種類型。

　　9．房地產(chǎn)權(quán)利的分類通過下圖，一目了然。