2011年房估師理論與實(shí)務(wù)輔導(dǎo)：房地產(chǎn)估價(jià)原則考點(diǎn)精析

　　本章歷年考試焦點(diǎn)

　　1．目前，我國(guó)房屋權(quán)屬證書(shū)有《房屋所有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》(過(guò)去有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種)。當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證。

　　2．土地權(quán)屬證書(shū)有國(guó)有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。

　　3．城市房屋拆遷估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被拆遷房屋面積的界定可來(lái)自于被拆遷房屋的權(quán)屬證書(shū)記載的面積、拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果、具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋面積的測(cè)量結(jié)果、房地產(chǎn)管理部門(mén)權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積。

　　4．根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押、因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有土地所有權(quán)、宅基地土地使用權(quán)。

　　5．《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，不得抵押的財(cái)產(chǎn)有自留山、自留地、被依法查封的財(cái)產(chǎn)、被依法監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)。而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，但與其上的房屋可以同時(shí)抵押。

　　6．根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押的有：權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)、用于教育的房地產(chǎn)、用于市政的房地產(chǎn)、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。

　　7．以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書(shū)、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于成片開(kāi)發(fā)土地韻，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

　　8．最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度。能夠確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是適合原理，能夠確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是收益遞增遞減原理和均衡原理。

　　9．不論是何種估價(jià)目的，所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況一定和估價(jià)時(shí)點(diǎn)相同。