2010年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考點(diǎn)及例題解析1

專業(yè)估價(jià)存在的基本前提

　　一種職業(yè)乃至一個(gè)行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會(huì)對(duì)它有內(nèi)在需要的基礎(chǔ)上，僅靠行政命令等外在的強(qiáng)制要求是難以維持長(zhǎng)久的。因此，如果社會(huì)大眾無(wú)法認(rèn)識(shí)或了解一種職業(yè)和行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)和行業(yè)對(duì)社會(huì)福利及社會(huì)進(jìn)步帶來(lái)的貢獻(xiàn)，那么這種職業(yè)和行業(yè)就難以在現(xiàn)代競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)中存在下去，更不用說(shuō)要持續(xù)發(fā)展了。

　　雖然任何資產(chǎn)在交易時(shí)都需要衡量和確定價(jià)格，但并不是所有的資產(chǎn)都需要專業(yè)估價(jià)。對(duì)于價(jià)值量較小或者價(jià)格依照通常方法容易確定的資產(chǎn)，通常不需要專業(yè)估價(jià)。例如，2004年11月25日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［2004］16號(hào)）第四條規(guī)定：“對(duì)擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評(píng)估。”可見(jiàn)，一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。這是因?yàn)椋孩僖环N資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無(wú)二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法（例如通過(guò)簡(jiǎn)單的比較）便可以得知，就不需要專業(yè)估價(jià)；②一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無(wú)二的特性，但如果價(jià)值量不夠大，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)�業(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過(guò)資產(chǎn)本身的價(jià)值，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)�業(yè)人員估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì)，則也不需要專業(yè)估價(jià)。

　　例題：房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有（　）（2001年、2005年試題）

　　A．房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性

　　B．政府部門要求估價(jià)

　　C．房地產(chǎn)的價(jià)值量較大

　　D．估價(jià)人員要求估價(jià)

　　答案：AC