2010年房估師理論與方法輔導(dǎo): 房地產(chǎn)估價的本質(zhì)1

房地產(chǎn)估價的本質(zhì)

為了進一步理解和把握房地產(chǎn)估價的含義，做好房地產(chǎn)估價工作，還應(yīng)對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)有下列5點認識。

　　(一)房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

　　中國在20世紀80年代開始恢復(fù)房地產(chǎn)估價活動時，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟學(xué)中的價值內(nèi)涵——“勞動價值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產(chǎn)生誤解，特別是當時人們對本質(zhì)上不是勞動產(chǎn)品的土地，否認它有價值或者對它是否有價值存在很大分歧，從而采用了“價格評估”的稱謂而未采用“價值評估”的稱謂。

　　價值(value)和價格(price)之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是：價值是物的真實所值，是內(nèi)在的，是相對客觀和相對穩(wěn)定的，是價格的波動“中心”;價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞著價值而上下波動，是實際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實，它因人而異，時高時低。現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的利害關(guān)系和無知等原因，時常會出現(xiàn)“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準確，減少估價的主觀隨意性，也為了與國際上通行的估價理念、理論相一致，便于對外交流溝通，應(yīng)當強調(diào)房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。

　　還需要指出的是，雖然估價是評估價值，而且理論上是價值決定價格，但在估價實踐中一般是通過外表的價格來了解內(nèi)在的價值。另外，價值和價格的內(nèi)涵雖然在估價理論上有上述嚴格區(qū)分，但由于習(xí)慣等方面的原因，有時并不對它們作嚴格意義上的區(qū)別，可以交換使用。