2010年房估師輔導:房地產價格影響的稅收政策

    開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產的稅收(以下簡稱房地產稅收), 會對房地產價格有影響。但不同種類的房地產稅收及其納稅人、計稅依據、稅率(或稅額標準)、征收方式方法、減免稅規定等的不同，導致房地產價格變動的方向和程度不盡相同。分析房地產稅收對房地產價格的影響，首先要區分它們的征收環節。可將房地產稅收分為房地產開發環節的、房地產轉讓環節的和房地產持有環節的。

    房地產開發環節的稅收相當于商品生產環節的稅收，例如耕地占用稅、固定資產投資方向調節稅。一般地說，增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產的開發建設成本，從而會推動房地產價格上升;相反，減少房地產開發環節的稅收，會使房地產價格下降。但增加或減少房地產開發環節的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，還要看房地產市場是處于賣方市場還是買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權的市場，買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權的市場。因此，如果是處于賣方市場，則增加房地產開發環節的稅收可以通過漲價轉嫁給房地產購買者，從而會使房地產價格上升;而減少房地產開發環節的稅收則難以使房地產價格下降，主要會轉化為房地產開發商的“超額利潤”。如果是處于買方市場，則增加房地產開發環節的稅收 主要會使房地產開發商通過降低開發利潤等而“內部消化”, 難以使房地產價格上升;而減少房地產開發環節的稅收則會使房地產價格下降。

　　房地產轉讓環節的稅收相當于商品流通環節的稅收，例如營業稅、城市維護建設稅、教育費附加(可視同稅金)、土地增值稅、印花稅、所得稅(企業所得稅或個人所得稅)、契稅�？疾旆康禺a轉讓環節的稅收對房地產價格的影響，首先需要把它們分為向賣方征收的和向買方征收的。在上述稅收中，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、所得稅是向賣方征收的，契稅是向買方征收的。一般地說，增加賣方的稅收，比如開征土地增值稅、消費稅, 會使房地產價格上升;反之，減少賣方的稅收，比如減免營業稅，會使房地產價格下降。增加買方的稅收，比如提高契稅稅率，會抑制房地產需求，從而會使房地產價格下降;反之，減免契稅，會刺激房地產需求，從而會使房地產價格上升。

　　加或減少賣方的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，同于上述增加或減少房地產開發環節的稅收，也要看房地產市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是處于賣方市場，則增加賣方的稅收可以通過漲價轉嫁給買方，從而會導致房地產價格上升;而減少賣方的稅收則主要會使賣方的收益增加，難以使房地產價格下降。如果是處于買方市場，則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內部消化”, 難以導致房地產價格上升;而減少賣方的稅收則會使房地產價格下降。

　　房地產持有環節的稅收相當于商品使用環節的稅收，例如城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、物業稅(準備開征，但目前尚未開征)。直接或者間接地對持有房地產課稅，比如開征物業稅，實際上是增加了持有房地產的成本或者說增加了房地產使用成本，會使房地產自用需求者傾向于購置較小面積的房地產，并會抑制房地產投資和投機需求，從而會使房地產需求減少，導致房地產價格下降。對于收益性房地產來說，物業稅會減少房地產的凈收益，從而會直接導致房地產價格降低。相反，減免房地產持有環節的稅收會導致房地產價格上升。