2010年房估師輔導(dǎo):房地產(chǎn)價(jià)格影響的稅收政策

    開(kāi)征、暫停征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)稅收), 會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率(或稅額標(biāo)準(zhǔn))、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度不盡相同。分析房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)。可將房地產(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的和房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收，例如耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。一般地說(shuō)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升;相反，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。但增加或減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，還要看房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于賣方市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)。賣方市場(chǎng)是求大于供、相對(duì)短缺、賣方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)，買方市場(chǎng)是供大于求、相對(duì)過(guò)剩、買方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。因此，如果是處于賣方市場(chǎng)，則增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過(guò)漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購(gòu)買者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升;而減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，主要會(huì)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“超額利潤(rùn)”。如果是處于買方市場(chǎng)，則增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 主要會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)降低開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等而“內(nèi)部消化”, 難以使房地產(chǎn)價(jià)格上升;而減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，例如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加(可視同稅金)、土地增值稅、印花稅、所得稅(企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅)、契稅。考察房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先需要把它們分為向賣方征收的和向買方征收的。在上述稅收中，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、所得稅是向賣方征收的，契稅是向買方征收的。一般地說(shuō)，增加賣方的稅收，比如開(kāi)征土地增值稅、消費(fèi)稅, 會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升;反之，減少賣方的稅收，比如減免營(yíng)業(yè)稅，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。增加買方的稅收，比如提高契稅稅率，會(huì)抑制房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降;反之，減免契稅，會(huì)刺激房地產(chǎn)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　加或減少賣方的稅收在短期內(nèi)是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升降，同于上述增加或減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，也要看房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于賣方市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)。如果是處于賣方市場(chǎng)，則增加賣方的稅收可以通過(guò)漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給買方，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升;而減少賣方的稅收則主要會(huì)使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價(jià)格下降。如果是處于買方市場(chǎng)，則增加賣方的稅收主要會(huì)降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”, 難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升;而減少賣方的稅收則會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，例如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅(準(zhǔn)備開(kāi)征，但目前尚未開(kāi)征)。直接或者間接地對(duì)持有房地產(chǎn)課稅，比如開(kāi)征物業(yè)稅，實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本或者說(shuō)增加了房地產(chǎn)使用成本，會(huì)使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購(gòu)置較小面積的房地產(chǎn)，并會(huì)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，從而會(huì)使房地產(chǎn)需求減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅會(huì)減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。