2010年房估師輔導:房地產價格影響的制度政策

　房地產制度政策對房地產價格的影響也許是最大的，特別是房地產的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策。

    目前，中國房地產所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣;但土地所有權屬于國家或者農民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農民集體所有變為國家所有這種單向流動。因此，土地仍然沒有所有權價格，所謂的土地價格均是土地使用權價格。如果同時存在著所有權價格和使用權價格，則使用權價格一般會低于所有權價格。另外，土地使用權是有限期的，因此土地及房地產價格的高低又與土地使用期限的長短有關。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產的價格會越高，反之會越低。中國的城市建設用地還是政府壟斷供應的，供地政策(包括供應量、供應結構和供應方式等)的變化會引起土地及房地產價格的變動。此句話為重要結論。

　　在房地產制度政策中，房地產價格政策對房地產價格的影響也很大。房地產價格政策是指政府對房地產價格高低與漲落的態度及采取的相應管制或干預方式、措施等，包括對房地產是實行市場調節價、政府指導價還是政府定價。房地產價格政策抽象來看可分為兩類，一類是高價格政策，另一類是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產價格;低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產價格上漲。因此，高價格政策促進房地產價格上漲，低價格政策造成房地產價格下降。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。

    政府對房地產價格的管制或干預方式，可能是直接定價或者制定最高限價或最低限價，也可能是通過一些其他措施或手段來調節價格。其中，抑制房地產價格的措施是多種多樣的，它們導致房地產價格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產價格上漲過快時通過增加土地供應或者加大、加快房屋建設，以增加房地產供給，從而平抑房地產價格;②規定按照合理的房地產開發建設成本和利潤率來定價;③制定最高限價，規定房地產交易時不得突破此價格;④建立一套房地產交易管理制度，遏制房地產投機炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩定或抑制房地產價格。上述三段話為重要結論或者重要內容。