09年房地產估價師經營與管理精選試題（6）

單選題:
 
1、 某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金7萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（　）元。

A．544．10
B．709．99
C．6300．00
D．709．38 

標準答案：b 

2、 某物業的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為（　）。

A．6．25%
B．10%
C．16．67%
D．16% 

標準答案：b 

解　　析：（15－7－3）÷（80－30）＝10%。稅前現金回報率等于凈經營收入扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資。

3、 已知兩稅一費的稅、費率分別為營業稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為700萬元，則應繳納兩稅一費的總額為（　）萬元。

A．55．0
B．38．5
C．105．0
D．23．6 

標準答案：b 

解　　析：700×5%×（1＋7%＋3%）＝38．5（萬元）。城市維護建設稅和教育費附加是以營業稅為基數的。

4、 若某房地產投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產投資的實際收益率為（　）。

A．9．26%
B．10．09%
C．11．11%
D．12% 

標準答案：c 

5、 某開發商向銀行申請了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發商第一年的還本收益為（　）。

A．3．41萬元
B．4．05萬元
C．4．59萬元
D．12．59萬元 

標準答案：a