09年房地產估價師考試案例分析經典資料(9)

　　遵循最高最佳使用原則，應以估價對象用于最高最佳使用為前提估價。

　　房地產估價中所確定的價值，實質是房地產的經濟價值，而房地產的經濟價值是在房地產的使用過程中實現的。最高最佳使用原則要求在估價時應確定估價對象處于最高最佳使用狀態時的價值，因此最高最佳使用原則本身就給我們提供了這樣一個確定房地產估價技術路線的基本思路：在估價時要首先確定房地產的最高最佳使用狀態，進而才能確定房地產在這種狀態下的價值。

　　1.2.4.4 房地產估價技術路線與估價時點原則

　　估價時點原則強調的是估價結論具有很強的時間相關性和時效性。

　　估價結論首先具有很強的時間相關性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發生的現金流對其價值影響是不同的。因此，在房地產估價時統一規定：如果一些款項的發生時點與估價時點不一致，應當折算為估價時點的現值。在確定估價技術路線涉及到估價對象房地產的價格形成過程時，也就要注意到這一點，不能直接將不同時間點上發生的現金流直接相加，而要進行資金的時間價值換算以后再相加。

　　估價結論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產市場價格的波動性，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。所以強調：估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。因此，在確定估價技術路線時，就要注意要根據不同的估價時點確定估價所依據的房地產市場情況，進而確定在此種房地產市場情況下的房地產總體價格水平。

　　估價時點原則的另外一層含義是：估價對象在不同的估價時點的狀態是不同的，相應就會有不同的價格。例如一宗房地產在其未完工時的狀態與竣工后的狀態不同，相應地就有不同的價格。在確定估價技術路線時，就要注意準確把握估價對象在所規定的估價時點時的狀態，進而決定估價對象在該狀態下的價格內涵。

　　1.2.5 房地產估價技術路線確定的過程

　　如前所述，確定房地產估價技術路線就是要確定估價對象房地產的價格內涵和價格形成過程，因此在確定房地產估價技術路線時，首先要明確估價對象的價格內涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。

　　例如，在進行保險事故發生后的損失價值或損失程度評估時，應把握保險標的房地產在保險事故發生前后的狀態。這時的估價技術路線就是：先對保險事故發生前的估價對象進行估價，再對保險事故發生后的估價對象進行估價，兩個估價結果的差額就是保險事故發生后的損失價值。

　　再以本書后面第3章案例3—2的情況為例，該案例是要確定一大批直管公房的出售基準價格，采取的估價技術路線是：先明確價格內涵，是考慮成新折扣的房屋重置價格加上基準地價，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結構、相同建設年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準售價，然后在選用成本法和基準地價修正法分別估算建筑物價格和地價，最終確定房屋的基準售價。

　　一些簡單明確的房地產估價往往比較容易確定估價技術路線，確定估價技術路線的過程通常可以簡化為選擇確定估價方法。而一些比較復雜的房地產估價則要先明確價格內涵、價格形成過程，再據此理清思路，定下估價技術路線。

　　1.2.6　幾個概念辯析

　　本講中有以下幾個基本概念：估價技術路線、估價方法、價值標準、估價目的、估價對象、估價結論、估價時點。這幾個基本概念的關系簡單總結如下，意在拋磚引玉，調動同學們的主觀積極性，可以通過自己的學習，仁者見仁、智者見智，自己總結歸納。

　　1.估價目的、估價技術路線和估價方法關系。先有估價目的，再有估價技術路線，然后有估價方法。技術路線反映的是價格內涵和價格形成過程，是比方法更高一個層次的概念，與方法密不可分，不同估價方法對應不同技術路線。

　　2.價值標準、估價目的、估價對象、估價結論、價格內涵關系。價值標準(公開市場價值標準)是估價方法內含的一種技術標準或規范，對所有估價方法都有約束力。打個比方，估價目的是過河，估價方法是橋、溜索、涉水、乘船等，估價結論是到達河對岸。不同的估價目的，即使是同一種估價方法，估價結論也可能不一樣。價格內涵是指房地產價格的含義和具體內容，估價結論是價格內涵的外在表現形式。

　　3.僅就過河這件事來說，各種過河方法都是可以的，沒有優劣高下之分，但對于不同的人來說(這里的人指估價對象)，可能就有一定匹配、適用關系，比如，老人、孩子、婦女不宜涉水過河，膽小之人不宜用溜索過河等。