09年房地產(chǎn)估價師考試案例分析經(jīng)典資料(7)

　　A.以1 500萬元作為評估價值

　　B.以(1 400+1 580)/2=1 490萬元作為評估價值

　　C.以1993年7至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評估價值

　　D.以1995年7月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評估價值

　　2.如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，估價時點(diǎn)應(yīng)確定為：

　　A.1993年12月

　　B.1995年7月

　　C.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期

　　D.項(xiàng)目建成日期

　　3.該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成，要估測建成時的售價，估價對象的狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)該如何選擇：

　　A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1995年7月的狀態(tài)

　　B.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)

　　C.估價對象狀況為1998年5月、房地產(chǎn)市場情況為1995年7月的狀態(tài)

　　D.估價對象狀況為1995年7月、房地產(chǎn)市場情況為1998年5月的狀態(tài)

　　例1—1是1998年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)估價案例與分析》的一道試題，這個題主要就是考房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定。

　　例1—1提的三個問題反映了三種不同的估價目的，需要了解的估價基本事項(xiàng)不同，相應(yīng)的估價技術(shù)路線也各異。

　　第一問涉及的估價目的是確定甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款，因此其估價技術(shù)路線是：1993年7至12月的預(yù)算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評估價值，估價時點(diǎn)是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起訴之日。

　　第二問是確定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的價格，因此其估價技術(shù)路線應(yīng)該是采用假設(shè)開發(fā)法確定項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓時點(diǎn)的價格，這個價格與第一問提到的“甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款”是完全無關(guān)的。

　　第三問是確定估價對象1998年5月建成時的售價，因此要按照估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)來確定其屆時的價格。

　　在這個例題中，估價目的、估價時點(diǎn)、估價對象的狀況、房地產(chǎn)市場情況等估價基本事項(xiàng)與估價對象的價格內(nèi)涵和價格形成過程，以及與估價技術(shù)路線之間的關(guān)系體現(xiàn)得非常充分。