2009年土地估價師實務預測試題（二）

單選題: 
1、收益還原法不適宜用于評估(    )用地。
A．商業    
B．寫字樓   
C．酒店   
D．學校 
標準答案：d  
解析：根據收益還原法的適用范圍，學校、公園等公益用地屬于沒有收益得不動產，不適合用收益還原法進行計算。 

2、房地出租中，(    )的費用計算與房屋重置價無關。
A．管理費
B．維修費
C．保險費
D．房屋折舊費  
標準答案：a  
解析：管理費是年租金得2%-5%，與房屋重置價無關。 

3、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6％，若未來各年的純收益將在上一年的基礎上增加l萬元，該土地無限年的收益價格最接近于(    )萬元。
A．1350    
B．1533    
C．1611    
D．1722 
標準答案：c  
解析：
1．土地使用年期無限時的計算公式
P=a/r±b/r²
式中：P、a、r含義同前；
b——純收益的等差級數遞增或遞減的數額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±(n—1)b。公式中符號，當純收益按等差級數遞增時取加號，遞減時取減號。應當是P=a/r+b/r²， 帶入公式計算可得P=80/6%+1/6%²=1611元。 

4、收益還原法是在估算土地在未來每年預期(    )的基礎上計算的。
A．經營收益                
B．總收益
C．總費用與總收益之和    
D．純收益 
標準答案：d  
解析：根據收益還原法的原理，應當是每年預期的純收益。