2011年房估師考試制度與政策重點輔導1

    第三節  房地產經營管理

    一、 房地產項目轉讓

    1 、轉讓條件

    關于房地產項目轉讓條件，《房地產管理法》進行了詳細規定。

    （1）以出讓方式取得的土地使用權

    以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時的條件：

    1） 只有出讓合同成立，才允許轉讓。按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件。

    2） 只有完成一定開發規模后才允許轉讓。這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25％以上；二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設的用地條件，方可轉讓。這兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產項目。這樣規定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發建設的順利實施。

    （2）以劃撥方式取得的土地使用權

    對于以劃拔方式取得土地使用權的房地產項目，要轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。經審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：

    1）由受讓方先補辦土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓；

    2）可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

    對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續。

    （A）經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地。      經濟適用住房采取行政劃拔的方式進行。因此，經濟適用住房項目轉讓后仍用于經濟適用住房的，經有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續

    （B）私有住宅轉讓后仍用于居住的；

    （C）按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；

    （D）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；

    （E）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

    （F）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；

    （G）縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形；

    例題：對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于（   ）情形的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續。

    A經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地。

    B私有住宅轉讓后仍用于居住的；

    C按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；

    D同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；

    E轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

    答案：ABCDE

    2、轉讓的程序

    轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

    （1）房地產項目轉讓涉及房地產項目建設單位的轉移，涉及項目轉讓方已經簽定的合同的效力。為了保護已經與房地產開發項目轉讓人簽訂合同的當事人的權利，要求房地產項目轉讓的雙方當事人在辦完土地使用權變更登記后30天內，到房地產開發主管部門辦理備案手續。

    （2）未經備案或未按規定期限辦理備案手續的房地產轉讓行為無效。

    （3）房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷安置補償的，原拆遷安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

    例題（判斷）：1、轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起10日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。（  ）

    答案：錯

    2、未經備案或未按規定期限辦理備案手續的房地產轉讓行為無效。（    ）