房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)和方法

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的指標(biāo)和方法很多，如靜態(tài)投資回收期、投資利潤率等。而且不同類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所適用的評價指標(biāo)和方法可能不同。但這里僅對其中最主要、最常用的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期作一簡要介紹。

　　（一）凈現(xiàn)值

　　凈現(xiàn)值（NPV）又稱財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是指按投資者可接受的最低收益率，將項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項(xiàng)目起始點(diǎn)時的現(xiàn)值之和。其計(jì)算公式見教材133頁。

　　計(jì)算凈現(xiàn)值具體有兩種方式：一是先分別計(jì)算現(xiàn)金流入量的觀值和現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，然后由現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值減去現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)值。二是先計(jì)算凈現(xiàn)金流量，然后計(jì)算凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)值。一般來說，第二種方式要簡便一些。

　　投資者可接受的最低收益率，也稱為投資者所要求的最低收益率、投資者的最低滿意收益率、投資者的最低期望收益率，或投資者設(shè)定的目標(biāo)收益率，一般取行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，通常應(yīng)高于銀行貸款利率。

　　計(jì)算出了凈現(xiàn)值NPV后，判斷項(xiàng)目是否可行如下：

　　如果NPV≥0，則說明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。

　　如果NPV<0，則說明項(xiàng)目的獲利能力未達(dá)到所要求的收益率，因而是不可以接受的，應(yīng)被淘汰。

　　例1—10見教材134頁。

　　（二）內(nèi)部收益率

　　內(nèi)部收益率（IRR）又稱財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。計(jì)算公式見教材135頁。

　　為了求取IRR，是先采用試錯法，計(jì)算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法，即IRR是通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取。

　　IRR通過線性內(nèi)插法求取的計(jì)算公式見教材135頁。

　　求出內(nèi)部收益率IRR后，將其與基準(zhǔn)收益率iC相比較，判斷項(xiàng)是否可行如下：

　　如果IRR≥iC，則說明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。

　　如果IRR

　　例1—11見教材136頁。

　　題目：（A/P，I，n）稱為（　）系數(shù)。
　　A．等額支付終值系數(shù)
　　B．等額支付現(xiàn)值系數(shù)
　　C．償債基金系數(shù)
　　D．資金回收系數(shù)

　　答案：（D）

　　內(nèi)部收益率法與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：

　　1.凈現(xiàn)值是一個數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個比率。所以，內(nèi)部收益率比凈現(xiàn)值有更直觀的吸引力。斷言一項(xiàng)投資的內(nèi)部收益率是30%，比指出其凈現(xiàn)值是1200萬元可能得到更多的信息。

　　2.凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率，而這個折現(xiàn)率在事先往往是很難確定的；內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率。

　　內(nèi)部收益率法存在的問題：

　　內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。

　　這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設(shè)；二是多重根的問題。

　　采用內(nèi)部收益率法對項(xiàng)目進(jìn)行比較時，隱含了這樣一個假定，即資金以內(nèi)部收益率再投資。而在凈現(xiàn)值法中，是假定資金以投資者可接受的最低收益率再投資。

　　（三）動態(tài)投資回收期

　　投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間。

　　用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評價指標(biāo)稱為投資回收期（PT）。

　　計(jì)算投資回收期的起始時間有2種：一種是從投資開始時算起，另一種是從項(xiàng)目建成時算起，計(jì)算時應(yīng)予以說明。

　　動態(tài)投資回收期的計(jì)算公式見教材137頁。

　　動態(tài)投資回收期通常以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：

　　動態(tài)投資回收期=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)一1]+[上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值]

　　求出投資回收期后，判斷項(xiàng)目是否可以接受的標(biāo)準(zhǔn)通常有下列3種：（1）認(rèn)為投資回收期越短越好；（2）投資回收期短于項(xiàng)目的壽命期即可以接受；（3）投資回收期短于基準(zhǔn)投資回收期即可以接受。

　　求出動態(tài)投資回收期PT，將其與基準(zhǔn)投資回收期PC比較，判斷項(xiàng)目是否可行如下：

　　如果PT≤PC，則說明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。

　　如果PT>PC，則說明項(xiàng)目的獲利能力未達(dá)到所要求的收益率，因而是不可以接受的，應(yīng)被淘汰。

　　例1-12見教材137頁到138頁。