房地產經紀機構

　　房地產經紀機構是房地產經紀業運行的基本載體，是開展房地產經紀業務的基本法律主體，也是大多數房地產經紀人員從事房地產經紀活動所必須依附的經濟實體。

　　本講圍繞房地產經紀機構，詳細闡述了房地產經紀機構的設立、房地產經紀機構的基本類型、經營模式和組織系統。

　　房地產經紀機構的設立

　　一、房地產經紀機構的界定

　　(一)房地產經紀機構的界定

　　房地產經紀機構(包括分支機構)，是指依法設立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案，從事房地產經紀活動的中介服務機構。

　　目前在我國，房地產經紀機構主要是從事新建商品房銷售代理和存量房租售居間、代理活動。

　　長期以來，大多數企業在這兩類業務中專攻其一，只有少數大型企業同時從事新建商品房經紀和存量房經紀業務，還有極少數特大型企業還兼營房地產咨詢、房地產廣告、傳媒業務。從總體來看，目前我國的房地產經紀機構就是主營業務為房地產經紀的企業。

　　(二)房地產經紀機構的特點

　　1.房地產經紀機構是企業性質的中介服務機構

　　從發達國家的情況看，房地產經紀機構是企業性質的中介服務機構。目前我國房地產經紀機構大多是由民間資本、海外資本投資設立的企業法人。從登記注冊類型上看，截止到2009年底的抽樣統計數據顯示，我國房地產經紀企業中約95%是內資企業，其中絕大部分為民營企業。

　　內資企業中，以有限責任公司為主要組織形式，大約有3%的已完成股份制改造，其中有四家企業在國內外資本市場上市。

　　這與20世紀90年代初在我國許多城市承擔房地產中介服務功能的政府事業單位——房地產交易所、房地產交易市場等具有本質的不同。

　　2.房地產經紀機構是輕資產類型企業

　　房地產經紀機構主要依靠人力資源和信息資源進行運作，經營效益更多地取決于企業治理制度、內部管理、人員培訓、企業文化等“軟”實力。

　　盡管在信息化的時代，房地產經紀機構也必須要配備大量的信息技術設備，但從總體來看，相對于傳統制造業而言，房地產經紀機構的資產中，固定資產所占的比例較少，其核心資產主要是商業模式、品牌、專有技術等無形資產。

　　與重資產類型企業相比，輕資產類型企業往往具有更好的成長性，我國一些優秀的房地產經紀機構超高速的成長，不僅僅是由于中國房地產市場的快速發展，也是得益于其輕資產的企業特性。

　　3.房地產經紀機構的企業規模具有巨大的可選擇范圍

　　無論從發達國家還是中國房地產經紀業的實際情況看，房地產機構的企業規模都具有巨大的可選擇范圍。

　　如美國約80%的房地產經紀公司為l一4人左右的小公司，但也有經紀人人數達到100人以上的大企業。

　　目前在中國，員工逾萬、分支機構達數百家的超大型房地產經紀機構和小至10名員工的小企業，都可以在房地產經紀行業中生存、發展。這與房地產經紀服務的自身特征有關。

　　由于房地產是不動產，房地產市場具有很強的地域分割性，房地產經紀服務的個性化特征也非常強，因此，規模化的大型房地產經紀機構不可能覆蓋全部市場，這就給了大量中小型房地產經紀機構廣闊的生存空間。