育路教育網小編特為大家整理了2011年房地經紀人經紀相關知識考點精講，希望對大家有所幫助，取得一個好的成績！

    房地產貸款相關知識

    （一）房地產貸款的定義

    房地產貸款是指貸款的用途是房地產或以房地產作擔保的貸款。關于房地產貸款的概念可以從兩個角度來表述。一是貸款的用途是房地產的貸款，如將貸款用于房地產開發或房屋改造、修繕，用于購買房地產（其中典型的是城鎮居民購買商品住房），用于租用房地產（但比較少見）。二是指以房地產作擔保的貸款，具體為房地產抵押貸款，該貸款可能用于房地產，也可能用于其他方面，如某公司以房地產作抵押向銀行貸款，用該貸款購買煤炭。典型的房地產貸款是兩者兼而有之的貸款，即這種貸款既用于房地產，又以房地產作擔保。

    目前，通常是從第一個角度來定義房地產貸款的，例如中國銀行業監督管理委員會2004年8月30日發布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的定義是：“房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費活動有關的貸款。”

    （二）房地產貸款的種類

    房地產貸款按貸款對象及用途，可分為土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款；按貸款保證方式，可分為信用貸款和擔保貸款；按貸款利率是否變化，可分為固定利率貸款和浮動利率貸款；按貸款期限長短，可分為短期貸款、中期貸款和長期貸款；按貸款風險的承受對象，可分自營性貸款和委托性貸款。

    1.土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款和商業用房貸款

    土地儲備貸款是指貸款人向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發的機構。

    房地產開發貸款是指貸款人向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。

    個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

    商業用房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購置、建造和大修理以商業為用途的各類型房產的貸款。

    2.信用貸款和擔保貸款

    信用貸款是指以借款人的信譽發放的貸款。

    擔保貸款又可分為保證貸款、抵押貸款和質押貸款。

    保證貸款是指由第三人提供保證發放的貸款。保證是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為。

    抵押貸款主要是房地產抵押貸款。房地產抵押貸款是指以房地產作為抵押物發放的貸款。房地產抵押是指債務人或者第三人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向債權人提供債務履行擔保，在債務人不履行債務時，債權人就該房地產的變價款優先受償。在房地產抵押貸款中，借款人為債務人，貸款人為債權人；債權人同時也是抵押權人，但債務人不一定是抵押人。抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人其他組織抵押人是指將其依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。房地產抵押，可分為房屋所有權抵押、土地使用權抵押；預購商品房貸款抵押、在建工程抵押。在預購商品房貸款抵押中，典型的是預購商品住宅貸款抵押，又稱住房抵押貸款。

    質押貸款是指以債務人或者第三人的動產或匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單、依法可以轉讓的股份、股票等權利作質押發放的貸款。

    在房地產貸款中，房地產抵押貸款是最主要的貸款形式。

    題目：按貸款方式的不同，房地產貸款可分為（ ）。

    A.保證貸款

    B.抵押貸款

    C.質押貸款

    D.消費貸款

    E.信用貸款

    答案：（ABCE ）

    3.固定利率貸款和浮動利率貸款

    固定利率貸款是事先確定貸款利率，貸款利率在整個貸款期限內都固定不變的貸款。采用固定利率貸款時，在整個貸款期限內，

    貸款利率不受未來市場利率變化的影響，償還貸款的方式和期限通常也是固定不變的。

    為了防范和化解利率風險，出現了浮動利率貸款。其中的一種浮動利率貸款是根據市場利率指標，按照借貸雙方約定的條件，調整貸款利率和還款方式的貸款。浮動利率貸款雖然可以避免利率風險，但借款人卻無法知道未來的具體利息支出情況。

    4.短期貸款、中期貸款和長期貸款

    短期貸款是指貸款期限在一年以內（含一年）的貸款。

    中期貸款是指貸款期限在一年以上、五年以下（含五年）的貸款。

    長期貸款是指貸款期限在五年以上（不含五年）的貸款。

    5.自營性貸款和委托性貸款

    題目：下列關于房地產抵押貸款的說法中，正確的有（ ）。（2003年試題）

    A.借款人一定是債務人

    B.貸款人一定是債權人

    C.債務人一定是抵押權人

    D.債務人一定是抵押人

    E.債務人不一定是抵押人

    答案：（ABCE）