2010年房估師案例分析輔導：案例與分析中常見錯誤1

一、估價方法選用上的錯誤

1、只使用了一種估價方法

　　2、能用市場比較法的沒有用。

　　3、收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。

　　4、具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法。

　　5、適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定。

　　二、應用估價方法時的錯誤

　　收益法

　　(1)收益期限確定錯誤。

　　(2)沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據。

　　(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。

　　(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關面積套錯了。

　　(5)正常費用的測算錯誤A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。

　　第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。

　　第二，對于租賃房地產采用收益法評估時，正常費用中稅金的計算只計算了房產稅，而沒有計算營業稅及其附加和土地使用稅。

　　第三，自己經營的房地產，在正常費用的計算中遺漏了經營利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個組成部分。

　　A、費用的計算中計費基礎錯誤。

　　B、費用的計算方法錯誤。

　　C、參數確定錯誤。

　　D、總費用中包含了折舊費。

　　E、對于帶租約的房地產轉讓的評估。租約期內總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。

　　(6)資本化率確定錯誤

　　A、資本化率選定錯誤

　　B、用途不同的部分采用了相同的資本化率

　　C、安全利率選擇錯誤

　　D、把物價上漲率和經濟增長率作為資本化率。