2010年房估師案例分析輔導(dǎo)：案例與分析中常見(jiàn)錯(cuò)誤1

一、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤

1、只使用了一種估價(jià)方法

　　2、能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。

　　3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

　　4、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

　　5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。

　　二、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤

　　收益法

　　(1)收益期限確定錯(cuò)誤。

　　(2)沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。

　　(3)對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。

　　(4)收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿(mǎn)客率;沒(méi)有考慮公共流通比;求取的方法錯(cuò)誤;收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。

　　(5)正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤A費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。

　　第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。

　　第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

　　第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。

　　A、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。

　　B、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。

　　C、參數(shù)確定錯(cuò)誤。

　　D、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

　　E、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。

　　(6)資本化率確定錯(cuò)誤

　　A、資本化率選定錯(cuò)誤

　　B、用途不同的部分采用了相同的資本化率

　　C、安全利率選擇錯(cuò)誤

　　D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率。