2010年房地產估價師案例分析習題（11）

2.改錯題(指出并改正下列估價報告片斷中的錯誤。不得在試題上改，在答題處指出錯誤內容并改正。錯處不超過4個。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)(本題10分)

某商品房質量缺陷修復費用評估報告

　　(封面、目錄、致委托方函、注冊房地產估價師聲明、估價假設和限制條件略)

　　估價結果報告

　　一、估價委托方

　　名稱：***人民法院

　　二、受理估價方

　　名稱：略

　　法定代表人：××

　　地址：略

　　估價資質等級：房地產國家一級

　　估價資格證書：略

　　三、估價對象概況

　　(一)估價緣由本公司受：***人民法院委托，對南京李某2004年購買的一間電子商務寫字樓，夾層內一橫梁影響該房屋的正常使用，開發商應對該商品房質量缺陷支付補償費進行司法鑒定。

　　(二)估價對象實體狀況

　　南京李某的一間電子商務寫字樓，總層數為11層，±0米以下2層，±0米以上9層，鋼混結構，層高為4.79米。該房屋總建筑面積為56.37平方米，套內建筑面積41.91平方米，共有公用分攤面積14.46平方米，合同明確建筑面積內含夾層。

　　(三)事故損傷情況分析

　　勘查的客觀情況是：建筑物寬4米，夾層進深2.5米，夾層層高2.15米夾層的套內建筑面積約11.35平方米。夾層與正常跳高層之間有一道剪力墻，向夾層側約0.1米處有一道橫梁，橫梁寬0.4米，橫梁可見高度0.53米，橫梁至地面的高度1.64米，地面裝修復合木地板層高度約0.02米，橫梁至裝修層地面的高度約1.62米。橫梁的設置形成的質量缺陷主要有：①橫梁至剪力墻之間建筑面積的使用有嚴重影響。橫梁至剪力墻之間的套內建筑面積約4米×0.47米=1.88平方米。②由于橫梁至地面的高度1.64米影響工作人員入出夾層及橫梁至剪力墻之間建筑面積的使用有嚴重影響共同導致對夾層使用價值有一般的影響。③由于橫梁導致的夾層使用價值的局部嚴重影響和夾層整體一般影響，導致對整間寫字樓有輕度影響。

　　經過勘查界定,該商品房質量缺陷是設計功能性缺陷，可以通過工程措施基本消除商品房質量缺陷，對房屋的安全使用無影響。

　　(四)估價范圍

　　估價范圍根據橫梁導致的夾層使用價值的局部嚴重影響和夾層整體一般影響

　　四、估價目的

　　開發商應對該商品房質量缺陷支付補償費為委托方司法鑒定提供價格參考。

　　五、估價時點

　　2004年5月21日，確定為現場查勘之日或雙方約定的商品房質量缺陷鑒定界定之日。

　　六、估價依據

　　1.質量檢驗報告書

　　2.中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T 50291--1999)

　　3.《全國統一建筑工程基礎定額××市基價表一99》

　　4.《××市房屋修繕工程預算定額》

　　5.××市城鄉建設委員會有關文件

　　6.建筑材料市場價格和有關工程造價信息

　　7.估價人員現場查勘所得資料及委托方提供的各種資料

　　七、估價原則

　　1.合法原則

　　2.估價時點原則

　　3.客觀、公正、公平原則

　　4.替代原則

　　八、估價方法

　　由于該商品房質量缺陷是設計功能性缺陷，可以通過工程措施基本消除商品房質量缺陷，因此估價方法首先選擇了重置成本法。同時該區位類似無缺陷商品房價格案例較多，受不同程度缺陷影響的建筑面積容易確定，可采用特爾菲技術確定不同影響程度商品房質量缺陷的缺陷狀況修正系數，因此估價方法同時選擇了意愿調查評估法。

　　九、估價結果

　　估價人員根據估價目的、估價原則、估價程序，選擇科學的估價方法，并結合估價人員經驗，評估確定估價對象房地產在估價時點的缺陷補償為39101元元，人民幣大寫：叁萬玖千壹百零壹元整。

　　十、估價人員(略)

　　十一、估價作業日期

　　2004年5月21日至5月24日

　　十二、估價報告有效期限

　　自2004年5月24日至2005年5月23日

　　估價技術報告

　　(個別因素和區域因素分析略、市場背景分析和最高最佳使用分析略，估價方法選用略)

　　一、估價的技術思路，

　　由于該商品房質量缺陷是設計功能性缺陷，可以通過工程措施基本消除商品房質量缺陷，由于估價對象所涉及的工程量及費用標準可參照同類工程的普遍標準進行逐一測算、累積，故估價人員決定采用成本法進行估價。

　　同時該區位類似無缺陷商品房價格案例較多，受不同程度缺陷影響的建筑面積容易確定，可采用特爾菲技術確定不同影響程度商品房質量缺陷的缺陷狀況修正系數，采用意愿調查評估法，確定商品房質量缺陷價值。

　　二、估價過程

　　1.技術處理---成本法

　　根據現場查勘，借助了建筑設計專業人士的分析，確定修復方案。假設可對夾層部分進行部分拆除，包括橫梁拆除，然后在夾層下走道的外側布設框架柱與橫梁，這樣夾層總體格局保持不變，只是在夾層下走道外側布設一層框架柱。該方案施工涉及建筑面積為2.57米×4米=10.28平方米。根據市場調查分析，得到了拆除工程費用、修繕工程費用、夾層已經裝修的報廢損失、工程施工導致的房屋租金損失、被拆除物殘值，拆除工程費用、修繕工程費用、夾層已經裝修的報廢損失、工程施工導致的房屋租金損失之和扣除被拆除物殘值就是商品房質量缺陷減損值。成本法的估價結果為40,604元。

　　2.技術處理---意愿調查評估法

　　首先采用市場比較法評估出無缺陷類似商品房的價格，然后采用特爾菲技術對15個商業經濟人進行了兩輪意愿調查確定不同影響程度商品房質量缺陷的缺陷狀況修正系數。最后根據現場查勘確定商品房質量缺陷不同影響程度部分的對應建筑面積，商品房質量缺陷不同影響程度部分的對應建筑面積與對應影響程度的缺陷狀況修正系數之積的和，得到了該方法的商品房質量缺陷減損值。意愿調查評估法的估價結果為37,598元

　　三、估價結果確定：估價人員根據估價目的、估價原則、估價程序，選擇科學的估價方法，并結合估價人員經驗，采用簡單算數平均法，確定評估確定估價對象房地產在估價時點質量缺陷補償費為39101元，人民幣大寫：叁萬玖千壹百零壹元整。